A társasház üzemeltetésében közreműködő személyek. Magyarázza el a társasház szervezeti felépítését! Mutassa be a társasházkezelésre jogosultak körét! Mi a különbség a társasházkezelés és a közös képviseleti tevékenység között? Mutassa be a társasházkezelői tevékenység végzésének személyi és tárgyi feltételeit!
Kulcsszavak, fogalmak:
- Közös képviselő, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, közgyűlés.
- A társasházkezelő feladatai.
- Ki jogosult üzletszerűen társasházkezelői tevékenységet végezni? Milyen szakismerettel és kompetenciákkal kell rendelkeznie egy sikeres társasházkezelőnek?
- A társasházkezelői tevékenység ellátásához szükséges tárgyi feltételek.
KIDOLGOZÁS
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) III. Fejezete tartalmazza a társasház szervezetére vonatkozó részt. Meghatározza a konkrét szerveket és azok feladatait is.
1. Magyarázza el a társasház szervezeti felépítését!
A Thtv. 27. §-a alapján a társasház szervezetének része
- a közgyűlés,
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság és
- a számvizsgáló bizottság.
Más szervezete a társasháznak nincs. Hangsúlyozom, hogy sem a társasházkezelő, sem pedig a gazdasági ellenőr nem része a társasház szervezetének.
Előfordulhat, hogy a közösség a szervezeti-működési szabályzatban más szerveket is létrehoz, például szavazatszámláló bizottságot, beruházási bizottságot, pályázati bizottságot, stb., de a törvény ezeket nem ismeri el a társasház szervezetének részeként. Ezek az egyedi szervek nem is vehetik át a törvényben nevesített szervek feladatait, de segíthetik a működésüket. Például a szavazatszámláló bizottság segíthet összeszámolni a leadott szavazatokat a közgyűlésen, de nem veheti át a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető feladatát, tehát nem állapíthatja meg a határozatképességet.
A társasház szerveinek elnevezése nem minősül tulajdonnévnek, ezért nem nagybetűvel írjuk.
1.1. A közgyűlés
A Thtv. 27. § (1) bekezdése alapján a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlés a társasház szervezetének azon ülése, ahol a tulajdonostársak személyesen vagy meghatalmazottjaik útján vesznek részt az érdemi döntések meghozatalában. A döntéseket szavazással hozzák meg.
Valamennyi szervezetnél elvárás az, hogy a döntéshozók ülésezzenek és azon az ülésen érdemi döntést hozzanak, mert ezekhez a döntésekhez további kötelezettségek és következmények is járulnak.
Tulajdonosnak mindig azt tekintjük, aki az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként van feltüntetve. A társasház dologi jogi szempontból jelentős adataira – akár az alapító okiratban foglaltak ellenében is – a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai az irányadóak.
A közgyűlés nem más tehát, mint egy döntéshozó fórum. Az ülésezése nem minősül gyűlésnek és rendezvénynek, ahogyan a COVID-járvány idején sokan tévesen gondolták. Erről részletesebben ITT olvashat.
A közgyűlés az egyetlen hivatalos lehetőség arra, hogy a tulajdonostársak érdemi döntést hozzanak, amelyet határozatnak nevezünk. A társasház egyik lényegadó tulajdonsága, hogy a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonosok olyan közösséget alkotnak, amely többségi elv által legitimált határozatok útján a tagjaira nézve kötelező döntést hoz. Ennek folytán a társasházban tulajdonnal rendelkező tulajdonos a tulajdonjogát érintő kérdésekben kell hogy elviselje olyan döntések következményeit, amelyeket maga nem támogat, és amelyek az ő szándékával és törekvéseivel ellentétesek.
Az ülésezése nem nyílt, csak tulajdonostársak és meghatalmazottjaik lehetnek jelen. Ezért mindenki más, akinek a jelenléte kívánatos, a közgyűlés engedélyével vehet csak részt.
A közgyűlés a döntését meghozhatja a személyes jelenléttel megtartott ülésén, vagy írásbeli szavazás útján is. Ez utóbbi esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.
Érdemes megjegyezni: a személyes jelenléttel megrendezett ülést meghívóval kell összehívni, az írásbeli szavazásnál viszont nem meghívót, hanem felhívást említ a törvény.
1.2. A közös képviselő, illetőleg intézőbizottság
A Thtv. 27. § (2) bekezdése alapján a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Feladatait a törvény nevesíti, ezek határozzák meg a közös képviselet jogait és kötelezettségeit.
Amikor egy feladatot kifejezetten a közös képviselőre telepít a törvény, az azt jelenti, hogy azt csak a közös képviselő végezheti, nem lehet másra átruházni, még a közgyűlés határozatával sem.
Az sem tilos, hogy a törvényben meghatározottakon túl további feladatokkal bízza meg a közgyűlés a képviselőt vagy az intézőbizottságot.
A Thtv. 43. §-a alapján fő feladatai:
A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
A törvényben található egyéb feladatai:
-
-
- A tulajdonközösség képviselete. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg, társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni.
- Szerződés megkötése a kamerarendszer üzemeltetőjével.
- Köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
- Többletdíjazás felszámítása nélkül a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t.
- Összehívja a közgyűlést, gondoskodik annak levezetéséről, kifüggeszti a határozatokat és értesíti a tulajdonosokat.
- Végrehajtja a közgyűlés határozatait (amelyek végrehajthatók).
- Írásbeli szavazással kapcsolatos feladatokat lát el.
- Megőrzi a társasházközösség iratait.
- A Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése és őrzése.
- Biztosítani a tulajdonostársaknak az iratbetekintést.
- A társasházközösség éves elszámolása, beszámolás. Költségvetési javaslat készítése.
- A közös költség tartozásra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség.
- Iratátadási kötelezettsége van jogviszonyának megszűnésekor.
- Betartja az adatkezelésre vonatkozó szabályokat.
- A Tűzvédelmi Házirendet írásban kidolgozza és kiadja, köteles gondoskodni annak megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról.
- Társasházkezelő hiányában az általa elvégzendő feladatok többségét köteles ellátni.
-
Az intézőbizottság legalább 3 tagból álló testületi szerve a társasháznak. Annyiban speciálisabb tisztség, mint a közös képviselő, hogy az intézőbizottság tagja kizárólag tulajdonostárs lehet, más nem. Ezt leszámítja bárki lehet a tagja, aki jogképes, még jogi személy is. A legalább 3 tagot a közgyűlés választja meg, az elnököt pedig a megválasztott tagok fogják maguk közül megválasztani. Testületi szerv révén szavazással hozzák meg döntéseiket. Munkarendjét saját maga határozza meg, ha a szervezeti-működési szabályzatban nincs erre vonatkozó rendelkezés. A intézőbizottság elnökének azonos a jogállása a közös képviselővel, tehát ugyanazon feladatok ellátására köteles és jogosult az elnök, mint a közös képviselő.
1.3. A számvizsgáló bizottság
A Thtv. 27. § (2) bekezdése alapján abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. Ezért helyesebb úgy fogalmazni, hogy a számvizsgáló bizottság megválasztása 25 albetét felett kötelező. Ez alatt pedig önkéntes elhatározás alapján lehet dönteni a számvizsgálók megválasztásáról.
A számvizsgáló bizottság nem döntéshozó szerv, különösen nem az a feladata, hogy a közgyűlés helyett döntéseket hozzon. A törvény világosan fogalmazva kimondja, hogy ennek a szervezetnek a feladata a gazdálkodás ellenőrzése.
A számvizsgáló bizottság is testületi szerv, amely legalább 3 tagból áll, akik csak tulajdonosok lehetnek. Ezt leszámítja bárki lehet a tagja, aki jogképes, még jogi személy is. A legalább 3 tagot a közgyűlés választja meg, az elnököt pedig a megválasztott tagok fogják maguk közül megválasztani. Testületi szerv révén szavazással hozzák meg döntéseiket. Munkarendjét saját maga határozza meg, ha a szervezeti-működési szabályzatban nincs erre vonatkozó rendelkezés. A törvényi rendelkezésen túl a szervezeti-működési szabályzatban kell kidolgozni, részletezni a feladatokat.
A Thtv. 50. § alapján a számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
2. Mutassa be a társasházkezelésre jogosultak körét! A társasházkezelő feladatai.
A társasházkezelés olyan bejelentés köteles szolgáltatási tevékenység, ahol a társasház-kezelő a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan; a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint az üzemeltetési és karbantartási feladatokat szervezi, a tervezett felújításokat ellenőrzi, irányítja; megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
Nem keverendő össze a közös képviselettel, amely a társasház szervezetének minősülő választott tisztség. A társasház-kezelő nem része a társasház szervezetének, nem képviseli a társasházat és jogviszonya nem megválasztással, hanem szerződéssel jön létre.
A társasházkezelő megbízatás önmagában a közös képviselet ellátására nem jogosít. A társasház-kezelés túlmutat a napi feladatok ellátása, a gazdálkodás, üzemeltetés és képviselet körén. A fenntartásra vonatkozó ajánlat készítése, az üzemeltetési és karbantartási feladatok ellenőrzése és irányítása, valamint a javaslatok kidolgozása a társasház működésének és fenntartásának hosszabb távú stratégiáját jelenti.
Társasházkezelő igénybevétele a társasházak számára nem kötelezettség csupán egy lehetőség.
Társasházkezelést bárki végezhet, aki jogképes. A feladatot elláthatja természetes személy és jogi személy is.
3. Mi a különbség a társasházkezelés és a közös képviseleti tevékenység között?
Erről korábban már írtam, amely ITT és ITT érhető el.
4. Ki jogosult üzletszerűen társasházkezelői tevékenységet végezni?
Üzletszerűen csak az végezhet társasházkezelői tevékenységet, aki rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és eleget tesz a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének. A szolgáltatási tevékenység részletes szabályairól külön jogszabályok rendelkeznek. A kizáró okokat pedig a Thtv. tartalmazza.
A törvény alapján nem láthat el társasházkezelői tevékenységet aki büntetett előéletű, aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, valamint az, aki az ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget a nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik a Thtv. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. Az üzletszerű ingatlankezelő szolgáltatás mellett az üzletszerű társasház-kezelő szolgáltatás egy bejelentésben megjelölhető. A Kormány az üzletszerű társasház-kezelői tevékenység tekintetében hatóságként a szolgáltató lakóhelye vagy székhelye szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal járási (fővárosi kerületi) hivatalát jelöli ki.
Ingyenesen – bejelentés és szakképesítés nélkül – bárki folytathat olyan tevékenységet, ami társasház-kezelésnek minősül, vagy egyetlen alkalommal, egy konkrét feladat vonatkozásában végezhet olyan tevékenységet, amely a társasház-kezelés fogalomkörébe tartozik. Ez a tevékenység azonban semmiképpen sem lehet rendszeres, nem irányulhat állandó jövedelemszerzésre.
Szolgáltatási tevékenység a bármely önálló, üzletszerűen – rendszeresen, nyereség elérése érdekében, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység, kivéve a termelő tevékenységet és a közhatalom gyakorlását. E tekintetben szolgáltatónak minősül a szolgáltatási tevékenységet folytató vállalkozás. Az üzletszerűen, vagyis rendszeresen, nyereség elérése érdekében, gazdasági kockázatvállalás mellett végzett tevékenység akkor teljesül, ha a tevékenységben megjelenik a nyereségre irányultság, az ellenérték fejében, haszonszerzés céljából végzett szolgáltatás.
| természetes személy szolgáltató végezhet, aki | gazdálkodó szervezet szolgáltató végezhet |
|---|---|
| a nemzetgazdasági miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló miniszteri rendelet szerinti társasházkezelői, ingatlankezelői, ingatlanközvetítői vagy ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítői szakképesítéssel (a továbbiakban: szakképesítés) rendelkezik, és | amelynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy – kezelési szolgáltatásra is kiterjed, és |
| olyan gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja, alkalmazottja vagy foglalkoztatottja, melynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy -kezelési szolgáltatásra is kiterjed. | amely legalább egy olyan személyesen közreműködő taggal, alkalmazottal vagy – egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy olyan – foglalkoztatottal rendelkezik, aki a hatóság által vezetett, általa nyújtani kívánt szolgáltatásra vonatkozó, a rendelet szerinti nyilvántartásban szerepel. |
| A hatóság törli a nyilvántartásból a szolgáltatót ha | A hatóság – a jogszabályban meghatározott időtartamra – megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a szolgáltatónak, |
|---|---|
| a) ilyen tevékenység gyakorlásától eltiltó jogerős bírósági ítélet hatálya alatt áll,b) a természetes személy szolgáltató meghalt vagy a nyilvántartásból való törlését kéri,
c) a gazdálkodó szervezet szolgáltató ellen a bíróság felszámolási vagy kényszertörlési eljárást rendelt el, d) a gazdálkodó szervezet szolgáltatót a cégbíróság hivatalból törölte a cégnyilvántartásból vagy az egyéni vállalkozót a hatóság törölte az egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásából. |
a) aki a hatósági ellenőrzést akadályozza,b) aki az e rendelet szerinti nyilvántartásban szereplő adatokban bekövetkező változást legkésőbb a változástól számított 5 munkanapon belül a hatóság részére nem jelenti be és e kötelezettségének a hatóság felhívására sem tesz eleget,
c) aki vagy amelynek személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja vagy foglalkoztatottja a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételével már nem rendelkezik, d) akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek. |
A szolgáltató a bejelentést követően a bejelentésben foglalt adatokban bekövetkezett változást haladéktalanul köteles bejelenteni a szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóságnak. A szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóság az adatváltozást bejegyzi az ott meghatározott nyilvántartásba. A szolgáltatási tevékenység megszüntetését a szolgáltató köteles a szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóságnak a megszűnést követően haladéktalanul bejelenteni.
A szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóság ellenőrzi a bejelentési kötelezettség teljesítését. Ha a szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóság ellenőrzése során megállapítja, hogy a szolgáltató a bejelentésköteles tevékenységet bejelentés nélkül ténylegesen folytatja, ideértve azt az esetet is, ha a szolgáltató a bejelentés előírt adataiban bekövetkezett változás bejelentését elmulasztotta, bírságot szab ki, és
– ha a szolgáltató egyébként megfelel az adott szolgáltatási tevékenység megkezdésére és folytatására való jogosultságra vonatkozó jogszabályi előírásoknak, hivatalból nyilvántartásba veszi, vagy az adatváltozást a nyilvántartásba bejegyzi; vagy
– ha a szolgáltató nem felel meg az adott szolgáltatási tevékenység megkezdésére és folytatására való jogosultságra vonatkozó jogszabályi előírásoknak, az adott szolgáltatási tevékenység megkezdésére és folytatására való jogosultság megfelelő igazolásáig határozatban megtiltja az adott szolgáltatási tevékenység folytatását.
A közös képviselőre a fenti kötelezettségek nem vonatkoznak!
5. Milyen szakismerettel és kompetenciákkal kell rendelkeznie egy sikeres társasházkezelőnek?
A szakismeretre vonatkozó rendelkezést az előző pont tartalmazza.
A kompetenciák vonatkozásában nehéz megválaszolni ezt a kérdést, mert a társasházkezelőnek, mint megbízottnak mindig az adott megbízóhoz, a tulajdonközösséghez kell tudni igazodnia.
Példálózva meg lehet említeni az alábbiakat:
-
- kommunikációs készség;
- konfliktuskezelési képesség;
- gazdasági, jogi, műszaki ismeretek;
- piaci ismeretek.
6. Mutassa be a társasházkezelői tevékenység végzésének személyi és tárgyi feltételeit!
A személyi feltételekre vonatkozó részt a 4. pont tartalmazza.
A tárgyi feltételeket pedig nem lehet felsorolni, csak példálózva megemlíteni. Minden esetben hasznos valamennyi szolgáltatónak, ha rendelkezik:
- személygépkocsival;
- megfelelő irodával, amely ügyfélfogadásra is alkalmas;
- számítógéppel;
- munkáját könnyítő szoftverrel;
- mobil kommunikációs eszközökkel.