A tapasztalatom alapján komoly gondot okoz a közös képviselő és a társasházkezelő közti különbségtétel, még a szakmában dolgozóknak és a szakmai szervezeteknek is. Több olyan írás is olvasható, amely próbál különbséget tenni a két tevékenység közt, azonban sikertelenül: az írások közepén a szerző elveszíti a fonalat és egymás szinonimájaként használja a két fogalmat.
Annak ellenére, hogy rendszerint egyazon jogalany látja el mindkét feladatot, nem szabad a két tevékenységet összemosni.
A társasházakról szóló törvény egyértelműen meghúzza a határvonalat a társasház szervezetének minősülő választott tisztségviselő és a megbízási szerződéssel tevékenykedő szolgáltató közt.
Ezzel kapcsolatban a Wikipédia felületén igyekeztem összeszedni a különbségeket, amelyek itt találhatók:
Az alábbi táblázat pedig megmutatja, hogy mi is a valódi különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között.
| A közös képviselő (IB elnök) és a társasház-kezelő összehasonlítása | ||
| Közös képviselő / IB elnök | Társasház-kezelő | |
| Jogviszonyának létrejötte | Választott tisztségviselő, a társasház szervezetének része, ezért kötelező megválasztani (vagy helyette intézőbizottságot). Jogviszonya úgy jön létre, hogy a megválasztás alapján a közös képviselő-jelölt elvállalja a tisztség betöltését.
Lehet tulajdonostárs és a társasházi tulajdonközösségen kívüli személy is. Lehet természetes személy és jogi személy. |
Nem választott tisztségviselő, nem része a társasház szervezetének, igénybevétele a társasházak számára nem is kötelező, csak egy lehetőség.
Nem azonosítható a közös képviseleti tevékenységgel, attól lényegesen szűkebb kört fed le. |
| Jogviszonya | A tevékenységre vonatkozhat a munkaszerződés (ritka, vagy alig, az Mt. szerinti foglalkoztatása problémás és kivitelezhetetlen lenne: szabadság, CSED, GYED, pihenőnap, pihenőidő stb.) vagy a megbízási szerződés szabálya. | Megbízási viszonyban, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint végzi a tevékenységét.
Munkaviszonyban nem végezhető. |
| Eljárási képessége | Képviseli a társasházközösséget. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg, társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni. | A tulajdonközösség képviseletére nem jogosult. |
| Feladata | Feladatait a közgyűlés határozza meg, a szervezeti-működési szabályzat és a Thtv. is tartalmazza. Feladata különösen (nem teljes és nem részletes felsorolás):
1. A tulajdonközösség képviselete. 2. Szerződés megkötése a kamerarendszer üzemeltetőjével. 3. Közgyűlés összehívásával, levezetésével kapcsolatos feladatok. 4. Közgyűlési határozatokkal kapcsolatos feladatok. 5. Írásbeli szavazással kapcsolatos feladatok. 6. Az épület fenntartásával kapcsolatos feladatok. 7. A közös költséggel kapcsolatos feladatok. 8. Iratőrzési feladatok. 9. A tulajdonostársak tájékoztatása a rezsicsökkentésről. 10. A Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése és őrzése. 11. Biztosítani a tulajdonostársaknak az iratbetekintést. 12. A közös költség tartozásra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség. 13. Költségvetési javaslat készítése. 14. A társasházközösség könyveinek vezetése. 15. A társasházközösség éves elszámolása, beszámolás. 16. Iratátadási kötelezettség. 17. Adatkezelés. 18. A Tűzvédelmi Házirend kidolgozása, kiadása, gondoskodni köteles a megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. 19. Társasház-kezelő hiányában az általa elvégzendő feladatok többségét köteles ellátni. |
A társasház-kezelő a tevékenységi körén belül:
1. a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, 2. a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, 3. a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
A társasház működésének és fenntartásának hosszabb távú stratégiáját jelenti.
|
| Bejelentési kötelezettség | Nem kell bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz, nem szolgáltatói tevékenység. | Nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentés köteles szolgáltatási tevékenység, az üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet végző köteles bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz. |
| Szakképzettség | A közös képviselőnek nem kötelező szakmai végzettséggel rendelkeznie. Semmilyen végzettség nincs előírva. | Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az a Thtv. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. |
| Üzletszerűen végzett tevékenység | Üzletszerűen végzett közös képviseleti tevékenység a törvényben nincs nevesítve és feltételekhez szabva. Korlátlanul végezhető. | Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenység: társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen – nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység. |
| Egymás tevékenységének ellátása | Elláthat társasház-kezelői tevékenységet is. A közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, majd a határozat alapján megbízási szerződést kell kötni. | Elláthat közös képviselői tevékenységet is. Ehhez meg kell választani közös képviselőnek. |
| Kizáró okok | Nem lehet közös képviselő:
a) aki büntetett előéletű, b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, valamint az, aki c) az ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. |
Nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet:
a) aki büntetett előéletű, b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, valamint az, aki c) az ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. |
| Felelőssége | A közös képviselőnek a tevékenységi körében, vagyis a megbízás teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.
Tehát a közös képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a társasház tulajdonközösségét jogosítja és kötelezi. Nem pedig magát a közös képviselőt, aki a társasház (tulajdonközösség) – megbízója – nevében jár el. A társasház tulajdonközössége nevében és érdekében végzett cselekménye a társasház cselekményének minősül.
A társasház közös képviselőjének külön nevesített helytállási kötelezettsége megtalálható a törvényben. A bíróság a jegyző keresete alapján – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő magatartása miatt nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli.
Amennyiben a közös képviselő bármilyen módon megpróbálja áthárítani a bírságösszeget a társasházközösségre, azzal ismételten jogsértést követ el, amely a jegyző törvényességi ellenőrzési eljárását vonhatja maga után. |
Felelőssége a megbízási szerződés szabályai szerint alakul.
A bíróság a jegyző keresete alapján bírság megfizetésére nem kötelezheti a társasház-kezelőt. |
| Jogviszonyának megszűnése | – kizáró ok miatt,
– halál, vagy jogutód nélküli megszűnéssel, – kétoldalú nyilatkozattal, – egyoldalú nyilatkozattal, – határozott idő leteltével, – új közös képviselő megválasztásával, a törvény erejénél fogva. |
– kizáró ok miatt,
– halál, vagy jogutód nélküli megszűnéssel, – kétoldalú nyilatkozattal, – egyoldalú nyilatkozattal, – határozott idő leteltével, – szerződéses feltétel teljesült.
|
Letölthető formátumban: