A közgyűlés a döntéseit nem egyetértésben, hanem szavazással hozza meg. A tulajdonostársak a napirendi pont ügyében szavaznak, nem konszenzusos megállapodást kötnek.
A jogszabályokból levezethető, hogy a szervezeti-működési szabályzat és a közgyűlés más határozatai nem kötelmi, hanem szervezeti jogi aktusok.
A Ptk. 6:1.§ alapján a kötelem kötelezettség a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás teljesítésének követelésére. A kötelem valamely dolog adására, tevékenységre, tevékenységtől való tartózkodásra vagy más magatartásra irányulhat. A Ptk. példálózó jelleggel felsorolja a kötelemkeletkeztető tényeket. Kötelem keletkezhet különösen szerződésből, károkozásból, személyiségi, dologi vagy más jog megsértéséből, egyoldalú jognyilatkozatból, értékpapírból, jogalap nélküli gazdagodásból, megbízás nélküli ügyvitelből és utaló magatartásból. A kötelem tehát két vagy több személy közötti olyan mellérendelt jogviszony, amelynél fogva kikényszeríthető kötelezettség keletkezik valamely szolgáltatás teljesítésére, egyidejűleg jogosultság a szolgáltatás követelésére. Ez alapján a jogosult vagyoni értékű szolgáltatást igényelhet a kötelezettől.
A Ptk. Kommentár alapján a kötelem meghatározott személyek között létrejövő polgári jogi jogviszonyok gyűjtő elnevezése, amelyekben az egyik szereplő egy szolgáltatással tartozik a másiknak, a másik pedig jogosult e szolgáltatás teljesítésének követelésére. A Kommentár azt is kihangsúlyozza, hogy azok a jogviszonyok, amelyekben ezek a feltételek együtt nem teljesülnek, nem tekinthetők kötelmi jogi jogviszonyoknak.
A közgyűlésen azonban a tulajdonostársak nem megállapodnak, hanem szavaznak, ezért is helytálló a Kúria szervezeti jogi aktusokkal kapcsolatos megállapítása. Konszenzus hiányában pedig a szavazásnál kisebbségben maradt tulajdonostárs megtámadhatja a sérelmesnek vélt határozatot.
A szavazással kapcsolatban gyakori kérdésként merül fel, hogy hogyan kell azokat összeszámolni és figyelembe venni. Egy dolgot érdemes azonban szem előtt tartani: a szavazó „igen”, „nem”, vagy „tartózkodom” szavazatot tud leadni, ezért az előterjesztett napirendet úgy kell megfogalmazni, hogy az arra adott válaszok „igen”, „nem”, vagy „tartózkodom” vonatkozásban is értelmet nyerjenek, másképpen fogalmazva: a napirendben szereplő ügyre egyértelműen lehessen válaszolni.
SZAVAZATOK
Valamennyi tulajdonostárs tulajdonosi joga, hogy a tulajdonközösség sorsát érintő legfontosabb ügyek eldöntésében közvetlenül, szavazás útján is részt vehessen. A törvény alapján a közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ettől érvényesen megfosztani senkit nem lehet. A Thtv. 30. § tartalmaz egy kivételszabályt: a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, ha a közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterheléséről dönt.
A döntésben való részvételi jog az alábbi szavazatokkal teljesíthető:
Igen szavazat: a határozati javaslattal vagy a napirendi ponttal egyetértő szavazat.
Nem szavazat: a határozati javaslattal vagy a napirendi ponttal egyet nem értő szavazat.
Tartózkodó szavazat: azt jelenti, hogy valaki nem kíván állást foglalni valamely ügyben. Nem azonosítható sem az „igen”, sem pedig a „nem” szavazattal, különállóan kezelendő. Nem ugyanaz, mint a szavazástól való távolmaradás, hiszen a jogosult személy leadott szavazatának minősül.
Gyakran szembesülök azzal, hogy a „tartózkodó” szavazatokat nem veszik figyelembe a szavazatok összeszámlálásakor, vagy ami még szörnyűbb: szervezeti-működési szabályzatban kikötik, hogy „tartózkodom” szavazatot nem, csak „igen” és „nem” szavazatot lehet leadni. Ez súlyosan jogsértő és a közgyűlési határozatok érvénytelenségéhez vezethet.
Egyrészt valamennyi leadott szavazatot figyelembe kell venni a tartalmának megfelelően, ahogyan ezt a Thtv. 44. § (2) bekezdés b) pontja is meghatározza. A rendelkezés alapján a Közgyűlési Határozatok Könyve – évenkénti bontásban – a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat „igen”, „nem”, „tartózkodott” bontásban. Ezt pedig akkor kivitelezhető, ha a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv a Thtv. 39. § (1) bekezdés e) pontja alapján tartalmazza a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. Természetesen itt is „igen”, „nem”, „tartózkodott” bontásban, hiszen ez alapján készül majd el a Közgyűlési Határozatok Könyve. Ennek megfelelően a háromféle szavazati formát valamennyi szavazásnál biztosítani kell és azokat figyelembe kell venni.
Másrészt a tulajdonközösség sem a szervezeti-működési szabályzatban, sem egyedi közgyűlési határozatban nem dönthet arról, hogy csak „igen” és „nem” szavazatot adhat le az arra jogosult, kiiktatva ezzel a tartózkodás lehetőségét. Ahogy a bevezetőben írtam, a szervezeti-működési szabályzat és a közgyűlés más határozatai nem kötelmi, hanem szervezeti jogi aktusok. Jelen esetben ez azt jelenti, hogy a tulajdonközösség egyszerű szavazattöbbséggel nem foszthat meg senkit attól, hogy a tulajdonosi részjogosítványát gyakorolja, hogy világnézetének és értékrendjének megfelelő szavazatot adjon le. Mindenkinek joga van a saját meggyőződése és lelkiismerete szerint szavazni és ez nem befolyásolható egyes szavazati lehetőségek megvonásával. Gondoljunk csak bele: ha a „tartózkodom” szavazatokat érvényesen ki lehetne iktatni a szervezeti-működési szabályzatban ilyen-olyan okokra hivatkozva, akkor a „nem” szavazatokat is ki lehet iktatni ugyanilyen módon és készen is van az „igen” szavazatokkal rendelkező közgyűlés. Jelen sorok írójaként bízom abban, hogy ez már egy eltűnőben lévő gyakorlat és csak elbeszélésekből ismert.
Egy példával szemléltetve az esetet: képzeljünk el két barátot, akik egymás szomszédai és mindketten tulajdonosok is ugyanabban a társasházban. A közgyűlésen az egyik tulajdonostárs tartozásával kapcsolatban kell szavazni, ezt tartalmazza a napirend. A másik tulajdonostárs a jó viszonyra való tekintettel nem fog a barátja „ellen” voksolni, ugyanakkor tulajdonosként saját maga „ellen” sem kíván álláspontra helyezkedni azzal, hogy nem támogatja a követelés behajtására irányuló intézkedések támogatását. A kellemetlen helyzetből egy „menekülő út” marad a számára, ha ebben a témában nem áll egyik oldal mellé sem, mégpedig úgy, hogy nem kíván állást foglalni az ügyben, tehát tartózkodik. Ilyen és ehhez hasonló helyzetek teljesen életszerűek. Az viszont nem életszerű, hogy a közgyűlés megtilthatná bárkinek, hogy milyen szavazatot adhat le. Ez az adott egyén joga és döntése.
A legnyomatékosabb érv azonban mégiscsak a Thtv., amely a szervezeti-működési szabályzatról rendelkező részében úgy rendelkezik, hogy a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani, és a szervezeti-működési szabályzatnak – a Thtv. keretei között – tartalmaznia kell a felsorolt témakörökre vonatkozó részletes szabályokat. A Thtv. rendelkezéseitől eltérni azonban csak akkor lehet, ha maga a Thtv. azt megengedi. Azt azonban sehol nem találhatjuk a törvényben, hogy bizonyos szavazati lehetőségtől a tulajdonostársat a tulajdonközösség megfoszthatná. A törvény azt mondja, hogy a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni minden olyan esetben, amelyet a Thtv. nem szabályoz. Így a tulajdonos a részjogosítványait a Ptk. alapján teljes körűen gyakorolhatja a szavazatának a leadásakor, ebben korlátozni őt nem lehet.
Téves értelmezése a Thtv. 40. § (2) bekezdésének, hogy írásbeli szavazásnál el lehet tekinteni a „tartózkodó” szavazatoktól. A törvény szerint az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. Ez nem jelenti azt, hogy erre való hivatkozással korlátozni lehetne a szavazást, vagy ki lehetne zárni a „tartózkodom” szavazatot. A rendelkezés arra hivatott, hogy a szervezeti-működési szabályzatban pótolni és kiegészíteni lehessen a jogalkotó által meg nem határozott szabályokat, például azt, hogy meddig kell leadni a szavazólapokat, ki fogja azokat összeszámolni és az eredményt megállapítani, milyen formán fogja kihirdetni, meddig kell a szavazólapokat megőrizni. Az sem elfogadható érvelés, hogy aki nem küldött vissza szavazólapokat, ő ezzel a cselekményével tartózkodott. Ez nem igaz, hiszen aki nem ad le szavazatot, azt nem lehet figyelembe venni, akik pedig szavaznak, részt kívánnak venni a döntés meghozatalában. A visszaküldött szavazólapokat kell szétosztani igen-nem-tartózkodott bontásban, és ennek az eredményét kell megállapítani.
Ugyancsak ezt támasztja alá a Thtv. 44. § (3) bekezdése, amely szerint ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban az írásbeli szavazás alapján is értelemszerűen kell feltüntetni. Sem személyes jelenléttel, sem pedig írásban meghozott határozatnál nincs mentesség az alól, hogy a Közgyűlési Határozatok Könyvének a leadott szavazatokat „igen”, „nem”, „tartózkodott” bontásban kell tartalmaznia. Ebből pedig egy következtetésre jutunk: tartózkodni mindenkinek joga van.
SZAVAZATOK SZÁMLÁLÁSA
A tapasztalataim alapján szintén gyakran okoz problémát az eredmény megállapítása, konkrétabban az, hogy mit jelent a szavazattöbbség, mit jelent a szótöbbség.
A törvény több fogalmat is használ a szavazással kapcsolatban, ezek összegyűjtve az alábbiak:
- szótöbbség,
- szavazattöbbség, amely lehet
-
-
- az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség, vagy
- a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbség,
- az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata,
- a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata,
- az összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többség egyetértése,
- a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított.
-
-
- a tulajdonostársak egyhangú határozata,
- valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása.
Minden, ami nem egyszerű szavazattöbbséggel kerül eldöntésre, azt minősített többségnek nevezzük. Fordítva is igaz: ha valamiről nem kell minősített többségnek dönteni, arról az egyszerű többség dönthet. A többség megállapításánál az összes tulajdoni hányad, vagy a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada lesz a mértékadó.
I. Szótöbbség
Ebben az esetben nincs viszonyítás sem a jelen lévő, sem az összes tulajdoni hányadhoz: az a szavazat nyer, amelyik a legtöbb. A szótöbbség egyetlen helyen szerepel a törvényben. A Thtv. 51. § (3) bekezdése alapján a számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. A szótöbbség jelen esetben azt jelenti, hogy az a döntés születik meg, amelyre a legmagasabb számú leadott szavazat érkezett, vagyis a legtöbb szavazatot elért. Szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt.
Hasonlóan működik az intézőbizottság is, amely a társasház szervezetének a része. Az intézőbizottság elnökének a közös képviselővel azonos a jogállása, de ez nem jelenti azt, hogy az intézőbizottság elnöke dönthetne egy személyben, hiszen a bizottság testületi szerv, így döntéseit szintén szavazással, szótöbbséggel hozza meg.
II. Szavazattöbbség
A szavazatok több mint felét jelenti. Számokban kifejezve ez a jól ismert 50%+1. Hangsúlyozom, hogy nem a legtöbb leadott szavazatot (az a szótöbbség) jelenti, hanem a leadott szavazatok többségét, tehát több mint felét. Ha ezt nem sikerül elérni, akkor eredménytelen a szavazás, függetlenül attól, hogy bármelyik döntés több szavazatot kapott, mint a másik kettő. Az 50%-os küszöb tehát eredményességi feltétel.
II. 1. Összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség
Az összes tulajdoni hányad több mint felének szavazata. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben az összes tulajdoni hányad alapján kell a többséget számolni, például 10.000/10.000 tulajdoni hányad bontásban ez 5.000 +1 tulajdoni hányadnyi szavazatot jelent, azaz legalább 5.001/10.000 legyen a szavazás eredménye. Másképpen a többség itt is 50%+1 tulajdoni hányadnyi szavazat, az összes tulajdoni hányad figyelembe vételével. A döntést a közösség tehát az összes tulajdoni hányad alapján számított több mint felének szavazatával hozza meg.
II. 2. Jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbség
A jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított több mint felét jelenti. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben nem az összes tulajdoni hányad alapján kell a többséget számolni, hanem a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada lesz a mértékadó. Amennyiben tegyük fel jelen van 6.000/10.000 tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, akkor a szavazattöbbséget a 3.000/10.000 tulajdoni hányad +1 tulajdoni hányadnyi szavazat teszi ki.
A döntést a közösség tehát a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított több mint felének szavazatával hozza meg.
II. 3. Minősített szavazattöbbség
Ami egyszerű szavazattöbbséggel nem eldönthető, arról minősített többségnek kell döntenie. Annak jelen esetben nem sok jelentősége van, hogy relatív vagy abszolút legyen a többség, hiszen a törvény valamennyi olyan esetben, ahol ilyen szavazattöbbséget vár el, konkrétan meghatározza az elvárásokat. Ilyen minősített többséggel meghozható döntéseket találunk a Thtv.-ben:
1. Az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata.
2. A tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.
3. Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata.
4. A tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított.
III. Egyhangúság
Talán a legkevésbé szorul magyarázatra az, amikor a törvény úgy fogalmaz, hogy egy döntés meghozatalához a tulajdonostársak egyhangú határozata, vagy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.
Az egyhangúság kivétel nélküli azonosulást jelent, amely egyben egybehangzó akaratnyilatkozat, konszenzus is, ezért sokkal inkább hasonlít a kötelmi jogi aktusra, mint a szervezetire. Ne feledjük: az egybehangzó akaratok miatt az alapító okiratot a következetes bírói gyakorlat éppen ezért nem csak alapító dokumentumnak, hanem egyben szerződésnek is tekinti.
IV. Írásbeli szavazás
Fontos megemlíteni, hogy az írásbeli szavazásnál a „jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada” nem értelmezhető és nem alkalmazható viszonyítási alap. A törvény is ennek megfelelően szabályozza az eredményesség feltételét.
IV.1. Eredménytelennek minősül az írásbeli szavazás a szervezeti-működési szabályzat tekintetében, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. Ebben az esetben a döntést a közösség az összes tulajdoni hányad alapján számított több mint felének szavazatával hozza meg.
IV.2. Szintén eredménytelen az írásbeli szavazás minden más esetben, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. Ebben az esetben a döntést a közösség az összes tulajdoni hányad alapján számított több mint felének, kétharmadának, négyötödének szavazatával, vagy egyhangúlag hozza meg, az aktuális témától függően.