Figyelem! A cikk 2021. július 1-jén, a Kormányrendelet hatálybalépésének napján íródott. Az időközbeni jogszabályváltozások miatt előfordulhat, hogy már nem aktuális információkat tartalmaz.
A Magyar Közlöny 99. számában megjelent a 289/2021. (V. 31.) Kormányrendelet, amely módosítja az 502/2020. (XI. 16.) Kormányrendeletet. A módosítás 2021. június 1-jén lép hatályba.
Az 502/2020. (XI. 16.) Kormányrendelet (továbbiakban: Rendelet) továbbra is hatályban marad, az éppen aktuális módosításokkal, tehát a társasházak továbbra is ezen rendelet szerinti eltérésekkel működhetnek.
Változások (társasházra vonatkozó):
- pont: A Rendelet 10.§-a nem változik.
- pont: A Rendelet 11. §-a az alábbiak szerint módosul:
„A társasház közgyűlést tarthat.”
Ez azt jelenti, hogy a közgyűlés megtartásának formája nem kerül korlátozásra, a „klasszikus” közgyűlés megtartására, összehívására lehetőség van. Tehát össze lehet hívni a tulajdonostársakat, meghatalmazottakat, személyesen is meg lehet tartani a közgyűlést. Szeretném hangsúlyozni, hogy a közgyűlés továbbra is döntéshozó fórum és az összehívott közgyűlés a legfőbb döntéshozó szerv ülésezését jelenti, így nem minősül gyűlésnek (ami gyülekezési jogi fogalom, akkor is, ha benne van a gyűlés a nevében) és nem minősül rendezvénynek sem.
2021. június 1-jétől ezek alapján nincs akadálya a személyesen megtartott közgyűléseknek.
„Ha az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való döntés vagy más kötelező döntés határideje a veszélyhelyzet ideje alatt 2021. július 1. napján vagy azt megelőzően járt le, és ezekben az ügyekben a veszélyhelyzet ideje alatt irányadó szabályok alkalmazásával nem született döntés, akkor e tárgykörökben 2021. október 15. napjáig kell a közgyűlésnek döntenie.”
Ez a rész kicsit becsapós és félreértésekhez is vezethet, megpróbálom megmagyarázni, hogy miért. Ebben a mondatban egyébként kizárólag a kötelező döntésekről van szó. Mi lehet kötelező döntés (amikor kötelező közgyűlés által meghozott határozatban dönteni)? A Thtv. alapján kötelező döntést hozni az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről, de ilyen kötelező döntés az is, ami a Thtv. 18. § (3) bekezdésében található, amely kimondja, hogy a hatóság felhívására a közgyűlés – 30 napos határidőn belül meghozott – határozattal dönt a jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésével kapcsolatban. Ilyen kötelező döntés lehet még a Thtv. 27/A. § (4) bekezdésében foglalt is, amikor a jegyző a társasház törvénytelen működését állapítja meg és a társasházat határidő tűzésével felhívja a működés törvényességének helyreállítására.
Ha a kötelező döntés körébe tartozó esetekben 2021. július 1-jéig nem döntött a közgyűlés a veszélyhelyzetre korábban irányadó szabályok alapján, akkor nem más történik, mint a kötelező döntés meghozatalának határidejét kitolják 2021. október 15-ig.
Miért 2021. október 15.?: Mert a Rendeletben idáig az „ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie” szöveg szerepelt. A veszélyhelyzet pedig nem szűnt meg, így nem lehet mihez képest a 90 napot számolni, figyelembe venni. Közgyűlést viszont 2021. július 1-jétől lehet tartani, ezért talán a nyári szünidőt, nyaralást is figyelembe véve (ez csak ötletelgetés) egy konkrét dátum, 2021. október 15. került meghatározásra.
Ami félreérthető: „ezekben az ügyekben a veszélyhelyzet ideje alatt irányadó szabályok alkalmazásával nem született döntés”. Ugyanis most is, még mindig veszélyhelyzet van, azt tudomásom szerint nem vonták vissza. Hogyan születhetett volna határozat a korábbi szabályok szerint a kötelező döntésekben? Ez jó kérdés, hiszen a Rendelet 2021. június 1-je előtti állapota így fogalmazott: „Ha az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való döntés vagy más kötelező döntés határideje a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie.” Ez világos parancs: a veszélyhelyzetet követő 90 napon belül lehet dönteni az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről. Ezt a tilalmat a Rendelet (2) bekezdése nem oldja fel konkrétan kimondva az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről való írásbeli szavazás lehetőségét. Azt viszont meghatározza, hogy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak kezdeményezésére megszervezett írásbeli döntéshozatal (írásbeli szavazás) feltétele, hogy a tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével azt írásban kérjék. Tehát már tulajdonosok irányából érkező írásbeli kezdeményezés feltétele a határozati javaslat is.
Jogi-gyakorlati probléma ezzel kapcsolatban: ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kérték volna az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről szóló írásbeli döntéshozatal lehetőségét, akkor sem tudtak volna eleget tenni annak a feltételnek, hogy ennek írásbeli kezdeményezéskor javaslatot tegyenek a közgyűlési határozatra. Hiszen mindaddig nem tudnak javasolni egy határozatot az elfogadásra, ameddig nem ismerik a számokat, terveket, a számvizsgáló bizottság véleményét, egyáltalán annak tartalmát. Azt pedig a törvény és a bírósági gyakorlat is megköveteli, hogy a közgyűlés elé érdemi döntéshozatal céljából csak olyan ügyet lehet vinni, amelyhez valamennyi, a döntés meghozatalához szükséges releváns információ rendelkezésre áll és a tulajdonostársak egyértelműen el tudják dönteni azt (ugyanis eldöntendő kérdésre kell válaszolni: igen, nem, tartózkodom), hogy egyetértenek-e a javaslattal, vagy sem. Határozati javaslat tehát olyan ügyekben terjeszthető írásbeli szavazásra, amelyeknek eldöntéséhez szükséges adatokat a tulajdonostársak ismerik. És nem lehet ezt utólag pótolni sem, mert a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak kezdeményezése időben megelőzi a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság írásbeli szavazással kapcsolatos munkáját. A közös képviselő csak akkor kezd el a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásbeli kérésének eleget téve intézkedni, ha az megfelel a jogszabály előírásainak: tehát tartalmazza a napirendet, az okot és a határozati javaslatot is. Abban pedig bizonyára egyetértünk, hogy a kezdeményezéskor még nem lehet határozati javaslattal élni, mert az üggyel kapcsolatos információkat nem ismerjük.
Másik jogi probléma, hogy „ezen tárgykörökben a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell a közgyűlésnek döntenie”, tehát az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről. Nem írták oda gondolatjelben, hogy a (2) bekezdés szerinti kivétellel lehetne ezen tárgykörben írásban szavazni, én pedig hajlok arra, hogy ez egy tilalom, ebben a tárgykörben nem lehetett döntést hozni. Ezzel kapcsolatban ez az én véleményem.
Lehetne ezen még jogászkodni, érvelni oda-vissza, de szerintem fölösleges, hiszen már nem is aktuális.
- pont: a Rendelet 12. § nem változik.
- pont: a Rendelet 13. § nem változik.
- pont: A Rendelet 14. §- az alábbiak szerint módosul:
„Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt 2021. július 1. napján vagy azt megelőzően járt le, a közös képviselő (intézőbizottság) az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb 2021. október 15. napjáig köteles a feladatait – változatlan díjazás mellett – ellátni.”
A közös képviselő felmentése esetén ismerjük az ügyvivői feladatkört, amit most a Rendelet határoz meg azzal, hogy ha valakinek lejár a megbízatása, a feladatait továbbra is az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb 2021. október 15-ig változatlan díjazás mellett el kell látnia. Ha valakinek 2021. július 1-je előtt jár le a határozott idejű szerződése és nem választanak új közös képviselőt (intézőbizottságot), akkor a Rendelet hatalmazza fel a közös képviselőt (intézőbizottság), hogy ügyvivőként 2021. október 15-ig eljárjon, nem pedig a közgyűlés. Az ügyvivői feladatok ellátásáról rendelkező közgyűlési határozatnak két kötelező tartalmi eleme van (Thtv. 28. § (3) bek.): az egyik, hogy az ügyvivő közös képviselőnek (intézőbizottságnak) konkrét feladatokat kell meghatározni, mit tehet és mi az, amit már nem tehet (pl.: nem köthet új szerződést, stb.). A másik pedig a változatlan díjazás, amiről rendelkezni kell. Ezek az ügyvivői megbízatás olyan kötelező tartalmi elemei, melyeket most a Rendelet pótol: tovább kell végezni ugyanazon feladatokat, változatlan díjazás mellett.
Ez alapján a lejárt szerződésű közös képviselő (intézőbizottság) helyett már lehet újat választani.
„Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt az (1) bekezdésben foglaltakon kívüli okból szűnt meg, vagy a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem volt képes ellátni a feladatait, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el. Számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem volt képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja.”
Részletezve:
- a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt az (1) bekezdésben foglaltakon kívüli okból szűnt meg: tehát nem lejárt a szerződése, hanem felmentették, lemondott, közösen megszüntették a jogviszonyt, jogutód nélkül megszűnt a közös képviseletet ellátó cég, kizáró ok miatt (eltiltják a tevékenységtől).
- a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem volt képes ellátni a feladatait: szerintem leginkább egészségügyi, családi, magánéleti probléma lehet az ok, kissé szubjektív megítélésű, hogy ki miért nem tudja ellátni a feladatait. Aki börtönbe kerül, az nyilvánvalóan nem tudja ellátni, aki beteg, az pedig majd érzi, hogy képes-e rá, vagy sem. Ha valaki ezt érzi és jelzi, én nem erőltetném a továbbiakban a közös együttműködést.
- az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el: ez egy konszenzus nélküli jogutódlás, a számvizsgáló bizottságot (nem az elnököt, az egész bizottságot) jelöli ki a jogalkotó a közös képviselő munkájának folytatására. Érdekes, hogy nem derül ki az, hogy a legalább 3 tagú számvizsgáló bizottságból ki lesz az, akinek a jogállása megegyezik majd a közös képviselőjével, vagy „tanácsban” eljárva végzik azt, amit eddig más egyedül. Talán itt egy kis segítséget adhatott volna a jogalkotó.
- számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem volt képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja: Ugyanaz, mint a közös képviselő esetében, csak a számvizsgáló bizottság hiányában kerül sor jogutódlásra azzal, hogy nem nevesítik, melyik tulajdonostárs kerül kijelölésre, a „bármely tulajdonostárs elláthatja” kifejezésmód pedig arra következtet, hogy nyilván az fogja elvállalni, aki ezt önként, szabad akaratából teszi. A megbízás – mint szerződés – ugyanis 2 fél közt létrejött, joghatás kiváltására alkalmas, egybehangzó akaratnyilatkozat (Mi a munka, mennyi a pénz?). Akarata ellenére ezért nem lehet egyik tulajdonostársat sem megbízni. A feltételes mód használata talán nem szerencsés, mert ha egyik tulajdonos sem látja el a feladatokat, akkor megszakad a folyamat, képviselet nélkül marad a tulajdonközösség. A Rendelet viszont nem nevezheti meg, hogy ki lehet erre alkalmas, míg a számvizsgáló bizottságnál azért más a helyzet, mert ők havi szinten „képben vannak”.
„A veszélyhelyzet ideje alatt 2021. június 1-ig irányadó szabályok szerint csökkent létszámmal eljáró intézőbizottság az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig látja el a feladatait.”
Az intézőbizottság abban az esetben is ellátja a feladatait, ha a feladatok ellátására képes tagok száma az eredetileg megválasztott taglétszámhoz képest – akár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben rögzített minimumlétszám alá – csökken. Nem probléma tehát, ha az intézőbizottság csökkentett létszámú, mert az új az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig végezheti a dolgát. Ebben az esetben is az új közös képviselőt (intézőbizottságot) 2021. október 15-ig kell megválasztani.
Röviden:
- ha lejár a szerződés 2021. július 1-je előtt, akkor az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb 2021. október 15-ig változatlan díjazás mellett kell ellátni a feladatokat.
- felmentés, lemondás, közös megszüntetés, jogutód nélküli megszűnés, kizáró ok, egyéb akadály esetén a számvizsgáló bizottság (az egész) örökli a feladatokat.
- számvizsgáló bizottság hiányában, vagy akadályoztatása esetén bármely tulajdonostárs elláthatja a feladatokat.
- a csökkentett létszámú intézőbizottság ellátja a feladatait az új közös képviselő (intézőbizottság) legkésőbb 2021. október 15-ig történő megválasztásáig.
Az új közös képviselőt (intézőbizottságot) valamennyi esetben legkésőbb 2021. október 15-ig kell megválasztani, feltéve, hogy erről a veszélyhelyzet ideje alatt irányadó szabályok alkalmazásával nem született döntés.