Minek minősül a társasház?
A Ptk. szerkezete árulkodik a jogalkotó szándékáról: a társasház a Ptk. ötödik könyv (dologi jog) VI. címében „Közös tulajdon és társasház” néven kerül szabályozásra. A dologi jogi könyv a vagyoni berendezkedés joga. A vagyoni berendezkedés pedig nem szervezeti, hanem tulajdonjogi megítélésű.
Szervezetiség alapján lehetőség lett volna a cégekre (harmadik könyv: jogi személy), vagy a polgári jogi társaságokra vonatkozó (hatodik könyv: kötelmi jog) részben szabályozni. Van a törvénynek egy fontos kijelentése: a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni. A közös tulajdon pedig azt jelenti, hogy a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillet. A társasházban ezen túl saját külön tulajdon is megilleti a tulajdonost, a közösön túl. A társasház mesterséges konstrukció, amely nem illeszthető be a tradicionális dogmatikai keretekbe.
Mindig társasházként hivatkozunk a tulajdonközösségre (vajon helyesen?), a jogképesség szempontjából itt jelentős ellentmondásokkal találkozunk. A Ptk. a társasház fogalmát nem definiálja, azt mondja ki, hogy hogyan jön létre. Az értelmező rendelkezések közt nem található ilyen fogalom (ahogyan a szervezet fogalma sem), az viszont igen, hogy a Ptk. épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is megfelelően alkalmazni kell. A Thtv. tartalmazza a fogalmat, amely így szól: „Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.”
A fogalom szerint a társasház tehát nem más, mint épület. Felmerül a kérdés, hogy akkor milyen szervezete lehet egy épületnek? Lehet szervezete egy fizikai tárgynak? Nyilván nem. Lakásszövetkezetnél könnyebb a helyzet, mert ott a törvényben szerepel, hogy lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. Egy szervezet, amely gazdálkodik a lakóépületek fenntartása érdekében. De nem maga az épület a lakásszövetkezet, hanem ami fenntartja az épületet. A Thtv.-ben a társasház fizikai tárgyként van definiálva, ami aztán nem nyújt segítséget a későbbiekben, amikor a társasház szervezete kerül feltüntetésre, hiszen hogyan lehetne szervezete egy ugyanabban a törvényben épületként definiált társasháznak? Sehol máshol nem említi maga a Thtv. sem, hogy a társasháznak (tehát az épületnek) lenne szervezete, mindig a társasház tulajdonostársainak közössége, közösség, tulajdonostársak kifejezést használja.
A Számviteli törvény érdekes megfogalmazást tesz, amikor azt mondja, hogy egyéb szervezetnek tekinti a társasházat. A fogalmat ez a törvény sem definiálja, így vissza kell mennünk a Thtv. fogalommeghatározására. Tehát számviteli szempontból gazdálkodónak minősül az egyéb szervezet, egyéb szervezetnek minősül a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület (ez a társasház). Helyettesítsük be a fogalmat: A lakóépületnek és nem lakás céljára szolgáló épületnek a feladata, hogy működéséről, vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről az üzleti év könyveinek zárását követően, beszámolót készítsen. Az adózás rendjéről szóló törvénytől sem leszünk okosabbak, ugyanez a helyzet: az Art. szerint egyéb szervezet a társasház, mivel a fogalmat ő sem határozza meg, annál maradunk, amit ismerünk: e szerint pedig a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. A szavaknak nagy jelentősége van, főleg akkor, ha az adott kifejezéshez tartalmat is adunk. Az épület nem tud beszámolót készíteni, nem tud adózni, semmit nem tud, mert nem élőlény, nem jogképes.
Mikortól lesz a társasház szervezet?
A Thtv. megfogalmazása kicsit zavaros, de ebben kell tudni boldogulni. A törvény megfogalmazásában a társasház egyértelműen épület, ezt fentebb kifejtettem. Akiknek valamilyen mozgástere van, az nem a társasház (mint a fogalom szerinti épület), hanem annak tulajdonosai. A társasház tulajdonostársainak közössége (a közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. Ebből az látszik, hogy nem a társasház (mint épület), hanem a tulajdonközösség, közösség, tulajdonostársak lennének valójában azok, akik ezen formában, tömörülésben, tulajdonosi mivoltukban rendelkeznek kizárólag a közös tulajdonnal kapcsolatos jogképességgel (ennek is láttuk már ellenkezőjét). Másban nem, ezért korlátozottan jogképes maga a tulajdonközösség, másként mondva relatív jogképességgel rendelkezik. Akkor miért emlegeti mindenki társasháznak a tulajdonközösséget, ha az erről szóló törvény szerint is a fogalma nem ezt jelenti (ingatlan-nyilvántartás szerint is épület a társasház és nem közösség)? Miért nevezi a törvény a „Társasház szervezete” résznek a III. fejezetben foglaltakat, ha utána rögtön közösségről és nem a saját maga által meghatározott fogalom szerinti társasházról beszél?
Ennek csak egy oka lehet: nem a fogalom alapján hivatkoznak a társasházra, hanem a közösség elnevezése alapján. Azt is mondja a törvény, hogy az alapító okiratban meg kell határozni a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. A kérdés az, hogy kötelező-e tartalmaznia a közösség közös nevének a társasház megjelölést? Szerintem nem. Egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt lesz a közösség közös neve. Ez azt jelenti, hogy van lehetőség egyéb elnevezésre, így ha a közösség elnevezi magát „Vidám lányok és fiúk”-nak, akkor ez lesz a nevük. Visszautalás a korlátozott jogképességre: a tulajdonközösség az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. Ezért a társasházi közösség saját névvel rendelkező, részjogképes embercsoport, de nem biztos, hogy a neve a „társasház” szót tartalmazza. És a tulajdonközösségnek lesz majd szervezete, nem a társasháznak (ami eddig még mindig épület).
Társasházat az alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással lehet létesíteni. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Gondolom nem új információ, hogy az ingatlan-nyilvántartásban ingatlanokat tartanak nyilván, nem a(z) (egyéb)szervezeteket. Az ingatlan-nyilvántartás is alátámasztja a korábbi érveket: az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó jogilag jelentős tények jegyezhetők fel, így ingatlan jogi jellegeként feljegyezhető a társasház megnevezés. Egy nyilvántartott ingatlan hogy lehet adózó, beszámolót készítő egyéb szervezet? Ez azért fontos, mert a szervezetek létesítő okiratainak tartalmazniuk kell olyan dolgokat is, amelyet a társasház alapító okirata nem tartalmazhat, például célt. A társasház alapító okirata tipikusan a közös tulajdon-jelleget szabályozza, kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, elővásárlási jogot, előbérleti jogot, a közös tulajdon elidegenítés jogát és a közösség nevét tartalmazhatja. A Thtv. 63. § (2) bekezdése kimondja, hogy minden más tilos: „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.” A társasháznak kifejezett alapítási elhatározáson túl nincs (és nem is lehet) semmilyen célja: az alapító okirat nem tartalmazhat ilyet a törvény szerint. Sem a társasház, mint ingatlan nem lehet önállóan jogképes szervezet, ahogy egy buszmegálló sem.
A jogi személyiség kérdése
A tulajdonközösség jogképessége korlátozott, vagy másként fogalmazva relatív jogképességgel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy akkor van jogképessége (jogalanyisága), amikor a törvény ezzel felruházza, más esetben nem. A gyakorlat azonban érdekes és néha ellentmondásos, erről számtalan döntést lehet találni. Az Alkotmánybíróság 3/2006. (II. 8.) határozatának egyik fő megállapítása így hangzik: „Jóllehet a társasházközösség a Tv. 3.§ (1) bekezdés értelmében rendelkezik bizonyos anyagi és eljárásjogi jogképességgel, a társasház nem jogi személy. Ennek a helyzetnek az egyik következményét vonja le a Tv. 3.§ (3) bekezdése, amikor a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért való polgári jogi felelősséget határozza meg: a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti- működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezességszabályai szerint.” Korábban is (1981-ben) megállapították már ezt, így – habár visszatérő probléma ezek szerint – nem új téma: „A társasház nem jogi személy, perbeli jogképessége a társasház tagjainak vagyis a társasházközösségnek van, amelynek képviselőjeként a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke járhat el. BH1981.11.” Tehát nem a társasháznak van perbeli jogképessége, hanem a társasházközösségnek, ahogyan jó régen, 1981-ben már megállapították.
Történeti áttekintés
Saját szakdolgozatomból idézek: „A társasházakkal kapcsolatban rendelkező első magyar jogszabály a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk volt. A törvénycikk egy esetet kivéve a társasház-tulajdon kifejezést használta a jelenleg használt társasház kifejezés helyett. Ebben az egy esetben a társasház céljára történő alapítást említette. Ez a kifejezés és a törvénycikk indokolása – amely már „úgynevezett társasházat” nevesített – utalt arra, hogy a társasház nem más, mint egyfajta tulajdonközösség. A fogalom meghatározásnak azért van jelentősége, mert a társasház, társasház-tulajdon, tulajdonközösség fogalmak egymást váltva fordulnak elő különféle forrásokban. A társasház-tulajdon megközelítése ebben a jogszabályban is tulajdonjogi megítélésű volt, amely megmaradt a mai napig. A rövid és részletekben nem túl gazdag szabály meghatározta az alapító okirat fogalmát, azt is, hogy a telekkönyvi bejegyzésben fel nem tüntetett adatok tekintetében és a tulajdonostársak egymás közti viszonyára az alapító okirat rendelkezései voltak az irányadók. Az alapító okirat tartalmát képezte ekkor a hatásköri megosztás és a közös költség viselésének a szabályai is. Érdekessége a törvénycikknek, hogy lehetőséget biztosított arra, hogy a tulajdonközösség egy vagy több képviselőt is kirendeljen a közösség érdekében, maximum három éves időtartamra. A közösség döntési jogköre abban az esetben illette meg a közgyűlést, amennyiben az nem tartozott a közös képviselő feladatkörébe. Itt döntéshozó volt a közös képviselő. A II. világháborút követően a társasház alapítási lehetőség az újjáépítések és az államosítás miatt 1969-ig megszűnt. Az újbóli lehetőséget az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) számú Kormányrendelet és az ennek végrehajtására kiadott 16/1969. (IX. 30.) számú ÉVM-MÉM-PM rendelet tette lehetővé, amely engedélyezte az állami lakások eladását bérlők részére, ami a társasházzá történő átalakítással járt együtt. Lényeges változást hozott a társasházak jogi szabályozásában a társasházról szóló 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet. A törvényerejű rendelet részletesen szabályozta az alapító okirat tartalmát, így a tartalom részévé tette többek között a személyes adatnak minősülő tulajdonostársak megnevezését, a telek helyrajzi számát. Meghatározta a közgyűlés hatáskörét, felsorolva azokat az eseteket, amelyekben a közgyűlésnek kellett határoznia. Ebben a jogszabályban a közös képviselő is döntési jogkörrel került felruházásra azokban az esetekben, amelyek nem tartoztak a közgyűlés hatáskörébe, lehetőség volt továbbá intézőbizottság vagy számvizsgáló bizottság létrehozására is.
A törvényerejű rendeletet a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény követte. Ez a törvény tartalmában már közelebb állt a hatályos társasházról szóló törvényhez: társasházat egy tulajdonos is alapíthatott, a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, az alapító okiratnak kellett tartalmaznia, amennyiben nem, akkor egy újonnan bevezetett szabályzat, a közösség szervezeti-működési szabályzata állapíthatta azokat meg. Ez a törvény a legfőbb döntéshozó szervként a közgyűlést jelölte meg és a korábbi szabályozásokkal ellenben a közös képviselőt nem döntéshozóként, hanem a közösség ügyintézését végző személyként határozta meg.”
Hogyan lehetne alkalmazni egy tulajdonközösség közös képviselőjére a jogi személy vezető tisztségviselőre vonatkozó szabályokat?
A Thtv. alapján a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közös képviselő tehát a közösség ügyintézője. A társasház képviselete a tevékenység jellege folytán mind munkaviszonyban, mind megbízási viszonyban ellátható. Munkaviszonyban a munka törvénykönyve, megbízási viszonyban a Ptk. megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni. Való igaz az, hogy a Thtv. alapján a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni, a törvényben nem szabályozott kérdésekben. Ez azt jelenti, hogy csak akkor kell a Ptk.-hoz nyúlni, ha a választ nem találjuk meg a Thtv.-ben. A Thtv. rendelkezik a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működéséről. Ezen belül a közös képviselő működéséről is. A Thtv. 13. § (1) bekezdése szerint a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. Ez elég egyértelmű kötelezés, tehát: a közös képviselő (mint ügyintéző szerv) hatáskörét, jogait és kötelezettségeit az SZMSZ-nek kell tartalmaznia. Részletezve is szerepel a (2) bekezdésben, hogy a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a közös képviselő hatáskörére és feladataira vonatkozó részletes szabályokat. Az ettől való eltérés törvényellenes. Elég egyértelműen szerepel a Thtv.-ben, hogy az SZMSZ-ben kell rendelkezni a közös képviselő jogairól és kötelezettségeiről. Az is a közös képviselő joga és kötelezettsége közé tartozik, hogy hogyan szüntetheti meg a jogviszonyt. Nem zárja ki az SZMSZ szabályozása, hogy munkaviszonyban munkaszerződést, megbízási viszonyban megbízási szerződést kössenek a közös képviselővel, de egy dologra figyelni kell: a szerződés nem lehet ellentétes a Thtv. és az SZMSZ rendelkezéseivel.