Milyen jogviszony alapján lehet ellátni a társasházkezelői tevékenységet? Mit tartalmaz a társasház kezelésére vonatkozó ajánlat? Mutassa be a társasházkezelésre vonatkozó szerződés tartalmi és formai követelményei! Foglalja össze a társasház kezelésében közreműködők feladatait, felelősségi körét! Részletezze a számvizsgáló bizottság szerepét és feladatait! Mutassa be a gazdasági ellenőrzést segítő személyek feladatait, felelősségét és jogait!
Kulcsszavak, fogalmak:
- Munkaviszony, megbízási jogviszony, vállalkozási jogviszony.
- Az ajánlat tartalma, elfogadásának módja.
- A szerződés formája, tartalma, létrejötte.
- Gondnok, háztakarító, felvonókezelő, fűtő, kertész stb.
- Számvizsgáló bizottság megválasztása, összetétele, működése.
- Pénzforgalom, éves elszámolás és költségvetési javaslat ellenőrzése.
- Ki és milyen jogviszony keretében láthatja el a gazdasági ellenőrzést segítő személy feladatait?
KIDOLGOZÁS
Milyen jogviszony alapján lehet ellátni a társasházkezelői tevékenységet?
A társasházkezelés olyan bejelentés köteles szolgáltatási tevékenység, ahol a társasház-kezelő a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan; a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint az üzemeltetési és karbantartási feladatokat szervezi, a tervezett felújításokat ellenőrzi, irányítja; megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
Társasházkezelő igénybevétele a társasházak számára nem kötelezettség csupán egy lehetőség. Társasházkezelést bárki végezhet, aki jogképes. A feladatot elláthatja természetes személy és jogi személy is. A jogviszony kérdése az adott megállapodással összefüggésben állapítható meg.
A Thtv. 52. §-a felsorolja a társasházkezelő feladatait. A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a) a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
A b) és a c) pont egyértelműen kimondja, hogy ezt a tevékenységét a társasházkezelő megbízási jogviszonyban látja el, ezért erre a Ptk. XXXIX. Fejezetében a megbízási szerződésre (gondossági kötelemre) vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Az a) pontban foglalt feladat, az ajánlat elkészítése viszont eredménynek minősül, amelyre a vállalkozási szerződés (eredménykötelem) szabályait kell alkalmazni, a Ptk. XXXVII. Fejezetében meghatározottak szerint.
Ha viszont mind a három pontban foglaltak a szerződés részét képezik, akkor vegyes szerződésről beszélünk, mert egyszerre több, a Ptk. szerinti nevesített szerződéstípus jellemzője megtalálható benne.
A kérdésre adható rövid válasz tehát, hogy a társasházkezelő munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban, így megbízási, vállalkozási vagy a kettő jellemzőit tartalmazó vegyes szerződéssel megkötött jogviszonyban láthatja el a tevékenységét.
Munkaviszony
A munkaviszony a munka törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény (azaz a magánszféra munkajogi kódexe) által meghatározott munkavégzésre irányuló jogviszony. Csak a legfontosabb szabályokat fogom ismertetni.
A munkaviszony alanyai a munkáltató és a munkavállaló. Munkáltató az a jogképes személy, aki munkaszerződés alapján munkavállalót foglalkoztat. Munkavállaló az a természetes személy, aki munkaszerződés alapján munkát végez. Munkavállaló az lehet, aki a tizenhatodik életévét betöltötte. Ettől eltérően munkavállaló lehet – az iskolai szünet alatt – az a tizenötödik életévét betöltött tanuló, aki nappali rendszerű képzés keretében tanulmányokat folytat. A gyámhatósághoz a foglalkoztatást megelőző legalább 15 nappal történő előzetes bejelentés alapján a jogszabályban meghatározott kulturális, művészeti, sport-, hirdetési tevékenység keretében a tizenhatodik életévét be nem töltött személy is foglalkoztatható.
A munkaviszony munkaszerződéssel jön létre. A munkaszerződés alapján a munkavállaló köteles a munkáltató irányítása szerint munkát végezni, a munkáltató köteles a munkavállalót foglalkoztatni és munkabért fizetni. A munkaszerződést írásba kell foglalni. Az írásba foglalás elmulasztása miatt a munkaszerződés érvénytelenségére csak a munkavállaló – a munkába lépést követő harminc napon belül – hivatkozhat.
A munkaszerződésben a feleknek meg kell állapodniuk a munkavállaló alapbérében és munkakörében. A munkaviszony – eltérő megállapodás hiányában – határozatlan időre jön létre. Eltérő megállapodás hiányában munkahelynek a munkakörben szokásos munkavégzési helyet kell tekinteni. A munkaviszony – eltérő megállapodás hiányában – általános teljes napi munkaidőben történő foglalkoztatásra jön létre.
A felek a munkaszerződésben a munkaviszony kezdetétől számított legfeljebb három hónapig terjedő próbaidőt köthetnek ki. Ennél rövidebb próbaidő kikötése esetén a felek a próbaidőt – legfeljebb egy alkalommal – meghosszabbíthatják. A próbaidő tartama a meghosszabbítása esetén sem haladhatja meg a három hónapot.
A munkáltató legkésőbb a munkaviszony kezdetétől számított hét napon belül írásban tájékoztatja a munkavállalót
a) a munkáltatói jogkör gyakorlójáról,
b) a munkaviszony kezdetéről, tartamáról,
c) a munkahelyről,
d) a munkakörbe tartozó feladatokról,
e) a napi munkaidő tartamáról, a hét azon napjairól, amelyekre munkaidő osztható be, a beosztás szerinti napi munkaidő lehetséges kezdő és befejező időpontjáról, a rendkívüli munkaidő lehetséges tartamáról, a munkáltató tevékenységének sajátos jellegéről (90. §),
f) a munkabérről való elszámolás módjáról, a munkabérfizetés gyakoriságáról, a kifizetés napjáról,
g) az alapbéren túli munkabérről és egyéb juttatásról,
h) a szabadságnapok számáról, számítási módjáról és kiadásának szabályairól,
i) a munkaviszony megszüntetésével összefüggő szabályokról, különösen a felmondási idő megállapításának szabályairól,
j) a munkáltató képzési politikájáról, a munkavállaló által igénybe vehető képzésre fordítható idő tartamáról,
k) a hatóság megnevezéséről, amely részére a munkáltató a munkaviszonnyal kapcsolatos közterhet megfizeti, valamint
l) arról, hogy a munkáltató kollektív szerződés hatálya alá tartozik-e.
A munkáltató biztosítja az egészséget nem veszélyeztető és biztonságos munkavégzés követelményeit. A munkába lépést megelőzően és a munkaviszony fennállása alatt rendszeres időközönként köteles ingyenesen biztosítani a munkavállaló munkaköri alkalmassági vizsgálatát.