A közös képviselő által a tevékenységi körében harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel

A közös képviselő a társasház szervezetének része, választott tisztségviselő, aki – ahogyan a tisztség elnevezése is tartalmazza–, egyben képviselő is. A Ptk. 6:11. § alapján a képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi. Tehát a közös képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a társasházat jogosítja és kötelezi. Nem pedig a képviselőt, aki a társasház – megbízója – nevében jár el.

A képviseleti jog kiterjed mindazon cselekmények elvégzésére és jognyilatkozatok megtételére, amelyek a képviselettel elérni kívánt cél érdekében szükségesek. Ha a meghatalmazott a képviseleti jogát túllépi, álképviselő lesz. A közös képviselő képviselői jogállását támasztja alá a Kúria (korábban Legfelsőbb Bíróság) több ítélete is:

  • A társasház nem jogi személy, perbeli jogképessége a társasház tagjainak, vagyis a társasházközösségnek van, amelynek képviselőjeként a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke járhat el. 
  • A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály, vagy a közgyűlés határozata feljogosítja. 
  • A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért, ha olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre. 
  • Habár a társasház képviselete a tevékenység jellege folytán mind munkaviszonyban, mind megbízási viszonyban ellátható, a közös képviselőnek a társasház egyes szerveivel szemben fennálló kötelezettségéből nem következik, hogy a jogviszonya csak munkaviszony lehet, mert a megbízottként eljáró képviselő kötelmei ebből a szempontból ugyanazok. 
  • A Legfelsőbb Bíróság állandó jellegű megbízási viszony körében elvi éllel mondta ki, hogy a kártérítési felelősség szempontjából az alkalmazottal azonos megítélés alá eső megbízott által a megbízás keretének túllépésével okozott károkért a megbízó felel.

A felelősség általános szabályai közt szerepel – Ptk.  6:519. § –, hogy „Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.”, de ez esetünkben nem elégséges, hiszen a törvény a felelősség egyes eseteit – felelősség más személy által okozott kárért – külön tartalmazza. 

Ennek az elvi tételnek a kiegészítését és teljessé tételét tartalmazza egy ítélőtáblai döntés, amely szerint az állandó megbízási jogviszony esetén a megbízott által harmadik személynek okozott kárért a megbízó munkáltató módjára, az alkalmazottért való kártérítés szabályai szerint felel, ezért ilyen esetben a megbízott és a megbízó egyetemleges marasztalása kizárt.

A közös képviselő és a társasház közti megbízási jogviszonyból fakadó kötelezettségeinek megsértése (szerződésszegése) miatti felelősség nem harmadik személyekkel szemben áll fenn, hanem a vele szerződést kötő tulajdonközösséggel. A kettő azonban két külön dolog.

Ha a közös képviselet tevékenysége kárt okoz a közösségnek, akkor a közgyűlés dönthet a kártérítési per indításáról. A közösséget ért kár érvényesítésére az egyes tulajdonostársak nem jogosultak a közös tulajdoni hányaduk arányában. A tulajdonostárs kizárólag akkor léphet fel a közös képviselettel szemben, ha annak tevékenységével vagy mulasztásával összefüggésben őt éri kár, de ezért a kárért nem a közösség felelős, mert a közös képviselet nem az őt megillető jogkörén belül eljárva okozta a kárt. Egyebekben az őt megillető jogkörön belül a társasház nevében és érdekében eljáró közös képviselet cselekményei a társasház cselekményeinek minősülnek (képviselet). Ha e jogkörében kárt okoz, azt a társasháznak kell megtérítenie.

A Kúria kártérítés megfizetési ügyében hozott határozatában kimondta, hogy „Így alappal mondható erre a Ttv. szerint is képviselői viszonyra, hogy polgári jogi értelemben arra a megbízási szabályokat kell alkalmazni, és az előírtak szerint kell eljárnia. Tehát a képviselő kötelezettségeit, az általános szabályok, utasítások adják és az eljárása során alapvető, hogy a társasház érdekeinek megfelelően kell eljárnia, vagyis a megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni, annak alapján vizsgálni annak a teljesítését, illetőleg megszegését és azt, hogy azzal történt-e károkozás.”

A Kúria tehát kimondta: a közös képviselőnek a tevékenységi körében, vagyis a megbízás teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.

A társasház közös képviselőjének külön nevesített helytállási kötelezettsége megtalálható a Thtv. 27/A.§ (5) bekezdés c) pontjában, amely alapján a bíróság a jegyző keresete alapján – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő magatartása miatt nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. Amennyiben a közös képviselő bármilyen módon megpróbálja áthárítani a bírságösszeget a társasház-közösségre, azzal ismételten jogsértést követ el, amely a jegyző törvényességi ellenőrzési eljárását vonhatja maga után.

Ez a rendelkezés azért kerül külön megállapításra a közös képviselő törvénysértő magatartása esetében, mert más egyéb esetben – ahogyan a fentiekből is kitűnik – a társasháznak a képviselője/megbízottja tevékenységi körében eljáró magatartásáért helytállási kötelezettsége van.

A közös képviselő (tehát mint képviselő, mint megbízott) által a tevékenységi körében (tehát megbízási jogviszonyban, hatáskörében eljárva) harmadik személynek (más személyeknek, kívülállóknak) okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.