Apró változás megy végbe a Thtv. 15. §-án is. A határidő szabásán kívül a dolgos hétköznapokat nem fogja jelentősen befolyásolni önmagában a Thtv. rendelkezése. Más dolog, hogy az új ingatlan-nyilvántartási szabályokról ezt már nem mondhatjuk el.
A Thtv. 15. § szövege eddig (2025. január 15-ig) így szólt:
„15. § A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.”
Az új szöveg (2025. január 15-től hatályos) az alábbi:
15. § A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.
A változás annyi, hogy „az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni” rész helyett „a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja” szöveg került a törvénybe.
A lényege:
- megnevezik, hogy kinek a kötelessége az iratok benyújtása: a közösségnek. Ez talán szükségtelen kiemelés, hiszen a korábbi rendelkezés szerint és az új szerint is a közös képviselő marad a közösség törvényes képviselője, aki eljár a tulajdonosok nevében és javára.
- 15 napon belül: értelemszerűen a szervezeti-működési szabályzat módosításáról rendelkező közgyűlési határozat meghozatalától kell számítani. Ilyen határidő eddig nem volt, erre majd érdemes odafigyelni. Megjegyzem, a rendelkezés megszegésének szankciója nincs.
- az ingatlanügyi hatóságnak: az ingatlan-nyilvántartási iratok helyett most a hatóság van nevesítve, de szerintem ez világos, nem szorul magyarázatra.
- benyújtja: nem csatolni kell „csupán”, hanem benyújtani. Szerintem nem szorul magyarázatra.
Az „okirattárba helyezése céljából” mondathoz fűzök néhány gondolatot:
Az ingatlan-nyilvántartásban az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló papíralapú és elektronikus okiratokat, ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, bírósági elrendeléseket, hatósági felhívásokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza.
Az ingatlan-nyilvántartásba jog, tény és adat bejegyzésére törvény, kormányrendelet, miniszteri rendelet és törvény felhatalmazása alapján megalkotott önkormányzati rendelet vagy az a törvényben meghatározott okirat alapján kerülhet sor.
A szervezeti-működési szabályzat (vagy annak módosításának) benyújtása az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények közé került. A bejegyezhető tények közt találhatjuk meg továbbá a közös képviselői tisztség keletkezését, az intézőbizottsági elnöki tisztség keletkezését, a beszámoló benyújtását is. A feljegyzés fogalma megszűnt.
A jogok és tények bejegyzéséről szóló részben ennél részletesebb rendelkezést nem találunk. Gondolkodhatnánk azon, hogy most akkor ez hogyan fog pontosan működni, de „a bejegyzésekhez szükséges okiratokról” szóló rendelkezések közt megtalálható, hogy ha a szervezeti-működési szabályzatot vagy annak módosítását jogszabályban meghatározottak szerint (ez lesz a Thtv. 15. §) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják, azokat az eljáró hatóságnak az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolnia.
Tehát visszajutottunk oda, ahonnan indultunk. Eredetileg is úgy szólt a törvény, hogy az SZMSZ-t az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Most ezt az okirattárba helyezése céljából kell megtenni (de nem csatolva, hanem benyújtva), ugyanakkor a végrehajtási rendelet továbbra is azt tartalmazza, hogy a földhivatalnak azt az iratokhoz kell csatolnia, de nem nevesíti okirattárként. Engem kicsit zavar az, ha az egyik jogszabályban előírt kötelezettséget a másik jogszabály nem azonos módon szabályozza. Mert ha ez magától értetődő, akkor fölösleges volt az okirattárba helyezési célt a törvényszövegbe fogalmazni.
Összefoglalva: SZMSZ létrehozása/módosítása ⇒ az elfogadó határozat meghozatalától számított 15 napos időközön belül ⇒ az SZMSZ ingatlanügyi hatóságnak okirattárba helyezés céljából való benyújtása ⇒ az ingatlanügyi hatóság az iratokhoz csatolja.
Ki járhat el?
Lehet nem fogok jó hírekkel szolgálni, de a közös képviselő önmagában nem fog tudni. A jog vagy tény bejegyzésével további mérlegelés nélkül közvetlenül érintett, ezért felhatalmazás vagy ügyvédi meghatalmazás adására köteles a kérelem alapján a bejegyzendő jog vagy tény jogosultja.
A felhatalmazást vagy az ügyvédi meghatalmazást a jogi képviseletet ellátó közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni.
Az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott felhatalmazást vagy ügyvédi meghatalmazást a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője a jogi képviselő előtt papíralapon írja alá, természetes személy felhatalmazó vagy meghatalmazó papíralapon is aláírhatja; ez esetben a jogi képviselő a papíralapú felhatalmazást vagy meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.
Az elektronikus okirati formába alakítás pedig ügyvédi tevékenységnek minősül.
Az új Inytv. 35. § (2) bekezdésében foglaltak szerint belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.
Az új Inytv. 42. § (2) bekezdésében foglaltak szerint „a jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásokban a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőként az ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, valamint a fél képviseletében a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Kjtv.) alapján eljáró közjegyző járhat el.”
Automatikus döntéshozatalnak az Ákr. szerint nincs helye, a kérelem sommás vagy teljes eljárásban bírálható el.