Év elején mindig aktuális kérdés az, hogy a szerződött parterünk meg fogja-e emelni a járandóságát, vagy egyáltalán megteheti-e ezt a beleegyezésünk nélkül.
Ismerem az infláció fogalmát, tudok arról, hogy a pénz romlik. Senkinek nem vitatom el azt a jogát, hogy a munkájáért (bérleményért) járó ellenszolgáltatást ehhez a pénzromláshoz igazítsa. A probléma akkor adódik, amikor ezt a már meglévő szerződött partnerünk egyszerűen csak bejelenti: januártól emelek 15%-kal.
Miért tartom ezt problémásnak?
A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével (konszenzussal) jön létre. A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet. A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát is. A szerződéseknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek, ha a Ptk. az eltérést nem tiltja.
A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A lényegesnek minősített kérdésben való megállapodás akkor feltétele a szerződés létrejöttének, ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.
Ilyen lényeges kérdés lehet egy szerződésben a díjazásra vonatkozó megállapodás részeként, hogy minden évben január 1-jével – valamilyen mércéhez igazítva, ez a legtöbbször a fogyasztói árindex – emelünk a díjunkon. Ha ez a szerződésben benne van, akkor nincs semmi probléma.
Ha viszont a szerződésben ilyen nincs, akkor egy ilyen emelésnek a bejelentése nem jár azzal, hogy jogosultak is leszünk erre az emelt díjra. A meglévő szerződést ilyenkor módosítani szükséges.
A felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát (akár csak a díjat is), a szerződésnek a módosítással nem érintett része ilyenkor változatlan marad.
Nem árt tudni, hogy a szerződés módosítására a szerződés megkötésére vonatkozó rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni. Az írásbeli szerződést tehát írásban lehet csak módosítani.
Ami a lényeg: a szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja. Akkor közölhetem a másik féllel, hogy januártól 15%-kal emelek, ha erre a szerződésünk feljogosít, vagy maga a jogszabály teremti meg ennek a lehetőségét.
Példa a szerződéses kikötésre: a szerződésben a felek megállapodnak abban, hogy a megbízási díj havonta X forint, amely minden évben az infláció mértékével emelkedik:
-
Felek megállapodnak abban, hogy a meghatározott megbízási díj összege a szerződés megkötését követő minden naptári év január 1. napjával megemelkedik az előző naptári évi éves fogyasztói árindex mértékével.
- A felek előre kikötik, hogy a szerződéskötéskor meghatározott ellenérték meghatározott időszak elteltével az ő újabb megegyezésük nélkül egy választott indexálási módszer szerint növekszik.
Példa a jogszabályi feljogosításra: a közműszolgáltató nem fogja velünk megtárgyalni, hogy emelhet-e a villany, a víz, a gáz árán, mert az egyetemes szolgáltatások díjait rendelet határozza meg. Velünk csak közölni fogja az emelt összeget, mert erre az adott területre vonatkozó jogszabály feljogosítja.
Érdemes tehát előre gondolkodni és megegyezni a díjfizetés vonatkozásában. Amennyiben erre a szerződésben nem került sor, akkor a már meglévő szerződéses partnerünk hiába jelenti be, hogy januártól emel, ez minket nem kötelez.
Igaz ez a társasházak esetében is: hiába szavazza meg a közgyűlés, hogy januártól felemeli a kiadott közös tulajdonú helyiségekért a bérleti díjakat, ha ez az egyoldalú szerződésmódosítási kikötés a már meglévő bérleti szerződésben nem szerepel. A közgyűlés nem jogosult egyoldalúan szerződést módosítani, a közgyűlési határozat pedig nem köti a bérlőt (hacsak nem tulajdonos).
Mit lehet tenni?
Alapvetően előre kell gondolkodni és számolni azzal, hogy a pénz mai értéke 5 év múlva nem ennyit fog érni.
Ha ez nem sikerült, akkor le kell ülni megbeszélni és konszenzus esetén módosítani a már meglévő szerződést. Ha nincs konszenzus, akkor a felek közös megegyezéssel a szerződést a jövőre nézve megszüntethetik, vagy az egyik fél a másik félhez intézett jognyilatkozattal szüntetheti azt meg.
Arra azonban vigyázni kell, hogy bármelyik fél is mondja fel a szerződést, azt ne alkalmatlan időpontban tegye, mert akkor a megszüntetésével okozott kárt meg kell majd térítenie. A lakások és helyiségek, mint bérleményekkel kapcsolatos jogviszony esetén a felmondási időt javasolt a jogszabály alapján megállapítani, akkor is, ha a több éves szerződésben más felmondási idő szerepel.
Röviden: a januári emelés nem automatikus, és nem az egyik fél bejelentésétől függ. Az emelés szerződésmódosításnak minősül, amire akkor jogosult valaki, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy erre a jogszabály feljogosítja. Más esetben nem.