A személyes jelenléttel megtartott közgyűlésnek meghívója, az írásbeli szavazásnak felhívása volt eddig is, ebben nincs változás. A mostani szabályozás segít abban, hogy a társasház működése ne lehetetlenüljön el, a közgyűlési határozatok ne legyenek azért érvénytelenek, mert a meghívót/felhívást a tulajdonos nem kapta meg.
Előzmények:
Évek óta vallom, hogy eddig nem lehetett a meghívót kizárólag e-mailben megküldeni, mert az nem minősül írásbeli formának. Akkor sem, ha a szervezeti-működési szabályzat esetleg ezt tartalmazta, mert az SZMSZ jogszabályba ütköző része nem érvényesülhet.
Aki nem értette, hogy miért voltam az e-mailes kommunikáció ellen, annak példaként hoztam fel, hogy valóban volt rá lehetőség korábban, a COVID-19 idejére elrendelt veszélyhelyzet alatt, a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezések újbóli bevezetéséről szóló 502/2020. (XI. 16.) Korm. rendelet 12. §-a alapján, amely kimondta, hogy a társasház működése körében, valamint az érintettek egymás közti viszonyaiban írásbeli nyilatkozatnak, közlésnek (a továbbiakban együtt: nyilatkozat) minősül az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) tett nyilatkozat is, ha azonosítható
a) a nyilatkozattevő személye,
b) a nyilatkozat tartalma,
c) a nyilatkozat megtételének időpontja és
d) a címzett személye.
Ezt azonban hatályon kívül helyezték, ami jelen esetben azt jelenti, hogy NEM MINŐSÜL írásbeli nyilatkozatnak, közlésnek az írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (pl. e-mail, internetes alkalmazás) tett nyilatkozat.
Ha pedig ez megengedett lenne a rendes jogrendben, akkor nem kellett volna rendelkezni róla különleges jogrend idején, ez eléggé kézenfekvő. Másként is megfogalmazva: ha eddig lehetett volna e-mailben meghívót küldeni, akkor most nem került volna bele a törvénybe. Azért van a meghívó kiküldésének jelentősége, mert az összehívás szabályainak megsértése a közgyűlésen hozott összes közgyűlési határozat érvénytelenségének jogkövetkezményét vonja maga után.
Szerencsére 2025. január 1-jétől ezzel kapcsolatban jelentős változás lép hatályba a Thtv.-ben. Ez egy nagyon jó változás és úgy gondolom, hogy már régóta időszerű is.
A cikkem megírásakor hatályos törvényszöveg 33. §-a az alábbi:
A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni. Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.
Ez nem fog változni.
Az eredeti törvénytervezet szövege az alábbi volt (nem ezzel a szöveggel került a módosítás elfogadásra):
A Tht. 33. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: „(1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban, átvételi elismervénnyel igazoltan, vagy postai szolgáltató útján kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni. A postai küldeményt a kézbesítés megkísérlésének napján az ellenkező bizonyításáig kézbesítettnek kell tekinteni, ha a tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett küldeményt az ellenkező bizonyításáig a postai kézbesítés megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni. Ha a meghívó közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen, a meghívót az ellenkező bizonyításáig az annak a társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kell kézbesítettnek tekinteni.”
Ennek indokolása az volt, hogy: „Indokolt a közgyűlési meghívó, valamint a Tht. 40. § (1) bekezdése szerinti, az írásbeli szavazáshoz kapcsolódó felhívás átvételi elismervénnyel igazoltan, vagy postai szolgáltató útján való megküldésének előírása, ami jelenleg a Tht. alapján nem kötelező, hanem csak az írásbeli formát írja elő a törvény. Indokolt emellett a Tht. 40. § (1) bekezdése szerinti felhívás társasházban való
kifüggesztésének előírása is. A törvényjavaslat mind a meghívó, mind pedig a felhívás tekintetében kézbesítési vélelmet állít fel.”
Azonban a törvénymódosítás nem ezzel a szöveggel került elfogadásra. Amiért mégis megemlítem az az, hogy az eredeti javaslatban szerepelt az „átvételi elismervénnyel igazoltan, vagy postai szolgáltató útján” rendelkezés. Ez esetben a vagy átvételi elismervényen veszi át a tulajdonos a meghívót, vagy tértivevényes levélben kell megküldeni a részére. Nem lett volna lehetőség a postaládába dobált meghívók kiküldésének, amely korábban a bírói gyakorlat által is elfogadott megküldési mód volt.
Egy több tízoldalas meghívó 300 példányban való megküldése tértivevényes küldeményként több százezres kiadással jár, viszont aki nem veszi át személyesen, annak ilyen formán kellett volna a meghívót vagy a felhívást megküldeni. Feltehetően ezt a jogalkotó is észlelte utólag, mert végül változtatott a szövegen.
Ehhez kapcsolódott volna a kézbesítési vélelem (amelyet ma már más jogszabály kézbesítési fikcióként említ) abban az esetben, ha a címzett az átvételt megtagadta, más esetben nem. A „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „ismeretlen” jelzést az eredeti szöveg nem említette.
Később majd utalok rá, de most is megemlítem, hogy több ügyfelemnek is javasoltam már, hogy alkalmazzanak kézbesítési megbízottat. Meghatalmazást ugyanis kifejezetten a meghívó és a felhívás átvételére is lehet bárkinek adni, nemcsak a közgyűlésen való jelenlétre. A címzett a postai küldemény átvételére más személy vagy szervezet részére meghatalmazást adhat. Az ilyen meghatalmazott elnevezése ugyanúgy lehet kézbesítési megbízott, mint ahogyan más jogszabályokban is így nevezik. Ez a megbízott pedig aláírásával igazoltan átveszi az írásbeli meghívót, majd úgy továbbítja a megbízója (a tulajdonos) részére, ahogy egymás közt erről ők közösen megállapodtak. Postaköltség megspórolva, a meghívó kiküldése igazolva.
A továbbiakkal most nem foglalkozom, áttérek az elfogadott szöveg ismertetésére.
A cikkem megírásakor elfogadott és 2025. január 1-jétől hatályba lépő törvényszöveg az alábbi:
A Thtv. 33. § tehát nem változik, a törvény egy új szakasszal, a 33/A. §-al bővül ki. Ehhez már nem olvasható miniszteri indokolás, azonban az értelmezéshez az indokokra nem lesz szükség. Pontonként ismertetem és magyarázom a szöveget.
I. Thtv. 33/A. § (1) bekezdés:
A 33. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére küldték.
Magyarázat: ez az új szabály az írásbeliség fogalmának kiterjesztését jelenti. A Thtv. alapján a meghívó megküldése írásbelinek minősül, ha:
-
- azt a közös képviselő a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről küldi meg;
- azt olyan e-mail címére küldik meg, amelyet a tulajdonos köteles lesz bejelenteni, ha az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárult.
Csak akkor alkalmazható ez a rendelkezés, ha a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) küldi meg a meghívót, más esetben nem.
Mire kell ezentúl figyelni?
Egyrészt arra, hogy a közös képviselő IGAZOLTAN közölje azt az e-mail címet, amelyről a későbbiekben ezeket a meghívókat küldeni fogja. Ennek az igazolásnak nem szabja meg a kereteit a törvény, de maga az igazolás, az elszámoltathatóság azt jelenti, hogy a későbbiekben a közös képviselőnek kell tudnia bizonyítania azt, hogy az e-mail címét megadta. Az ilyen elszámoltathatóságot pedig érdemes írásban megtenni, hiszen annak marad nyoma, azt lehet a későbbiekben „igazolásnak” tekinteni.
Másrészt arra kell figyelni, hogy csak annak lehet e-mailben meghívót küldeni, aki nyilatkozott arról, hogy az elektronikus kapcsolattartást elfogadja.
Harmadrészt az elektronikus kapcsolattartás esetén is csak a tulajdonos által megadott e-mail címre lehet a meghívót elküldeni, más e-mail címre még akkor sem, ha az esetleg előttünk – bármilyen forrásból – ismert.
Negyedrészt pár nagyon fontos és lényeges dolog:
A) Csak a MEGHÍVÓ (és felhívás) esetében, akkor is csak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részéről indítva minősíti a törvény írásbelinek az e-mailt, más esetben nem. Márpedig a törvény továbbra is írásbeliséget vár el a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak által a közgyűlés összehívásának kezdeményezése során, arra az esetre is, ha a közös képviselő a közgyűlést nem hívja össze, helyette a számvizsgáló bizottság, vagy az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs teszi azt meg.
B) Nem minősül írásban megküldöttnek továbbra sem a közgyűlésen meghozott határozatok – a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül – e-mailen való megküldése. Ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír, a határozatokról a közös képviselőnek valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. De itt elfelejtették azt, hogy ez ugyanúgy e-mailben lenne a legegyszerűbb, ha a meghívó is úgy ment ki. Miért lehet vajon a meghívót e-mailben kiküldeni, a határozatokat viszont már nem? Ugyanazt az életszérűtlenséget látom itt, mint az adatszolgáltatásnál is. Érdemes lett volna azt ez e-mailes változtatást jobban átgondolni, esetleg szakemberhez fordulni a javaslat elkészítése előtt.
C) Továbbra sem lehet e-mailben szavazni. Akkor sem, ha a szomszéd házban a francia forradalom óta így csinálják és akkor sem, ha Béla bátyám már 30 éve van a szakmában és ő is azt mondta, hogy lehet (meg azt is mondja, hogy végzettség is kell a közös képviselőnek). Ez azért rossz dolog, mert a technika már készen áll arra, hogy e-mail címmel regisztrált felhő alapú szoftvereken keresztül szavazzon valaki, vagy akár e-mailben küldje vissza a szkennelt szavazólapot, ez nem egy bonyolult dolog. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. Itt sem lehet e-mailben megküldeni az eredményt. Jó lett volna ennek a lehetőségét is megteremteni.
D) Nem minősíti a törvény írásbelinek az e-mailt más esetekben sem, ahol írásbeliségről rendelkezik.
II. Thtv. 33/A. § (2) bekezdés:
Abban az esetben, ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni.
Magyarázat: ez akkor alkalmazható, ha az e-mail kézbesítésének visszaigazolásáról értesítés érkezik, vagy azért nem kézbesíthető az e-mail, mert adott esetben az e-mail cím már nem létezik (Mailer Daemon). Némely szolgáltató azonban nem küld visszajelzést vagy hibakódot. Előfordulhat, hogy a @ előtti rész hibás, a @ utáni rész hibás, vagy a címzett postaládája egyszerűen megtelt.
Ha mégis visszajelzés érkezik a sikertelen kézbesítésről, akkor marad a postai levélszekrényben való elhelyezés, a postai szolgáltató útján történő kézbesítés, vagy a személyes átadás.
III. Thtv. 33/A. § (3) bekezdés:
Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentette.
Magyarázat: egy kicsit túlbiztosítás, egy kicsit érthetetlen. A Thtv. 22. § (1) bekezdés c) pontja alapján akkor köteles a tulajdonos bejelenteni az e-mail címét, ha az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárult. Aki ehhez hozzájárult, annak miért küldene a közös képviselő a tulajdonosok pénzén még ajánlott levelet, vagy nyomtatna plusz egy példányt a postaládába? Az e-mailnek éppen az lenne a lényege, hogy a meghívó esetében kiváltsa a klasszikus írásbeli formákat. De ha a közös képviselő mégis biztosra akar menni, akkor a levélszekrény után küldheti e-mailben is a meghívót. A közgyűlésen pedig majd beszámol arról, hogy mennyit költött el a fölösleges meghívókra azokban az esetekben, ahol erre semmi szükség nem volt.
IV. Thtv. 33/A. § (4) bekezdés:
Az ellenkező bizonyításáig a meghívót
a) postai szolgáltató útján való megküldése esetén, ha a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) „átvételt megtagadta”, „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „ismeretlen” jelzéssel érkezik vissza, a visszakézbesítés napján, vagy
b) ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe, elektronikus levelezési címe ismeretlen, a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni.
Magyarázat:
A) Az „ellenkező bizonyításig” azt jelenti, hogy egy egy megdönthető vélelem. A kézbesítési vélelem azonban valójában nem is vélelem, hanem fikció. Vélelem esetében valószínűt valósnak fogad el a jogszabály. Van, ami megdönthető, ilyen például, hogy a szülő nő férje lesz a születendő gyermek apja (meg lehet dönteni, ha kiderül, hogy mégsem a férj az apa). Van olyan, ami megdönthetetlen: a jogtalan támadást úgy kell tekinteni, mintha az a védekező életének kioltására is irányult volna, ha azt személy ellen éjjel követik el (akkor is életellenesnek minősül a támadás, ha kiderül, hogy amúgy nem az volt).
Jelen esetben nem veszik át a postai úton küldött meghívót, így ez nem vélelem, hanem tény. A fikció pont azokra az esetekre szolgál, amikor a köztudottan valótlan dolgot, tényt (azt, hogy nem vette át, nem kereste, ismeretlen) fogadunk el valósnak (annak, mintha átvette volna).
A megdönthető vélelem esetén rendszerint arról is rendelkezni szoktak, hogy a címzett hogyan és mennyi időn belül tudja megdönteni a vélelmet (vagy kifogásolni a kézbesítési fikciót) afelé, aki azt a részére küldte. Jelen esetben nincs felhatalmazva a közös képviselő arra, hogy a vélelem megdöntését elbírálja, és annak határideje sincs megadva. Ezzel is talán érdemes lett volna többet foglalkozni, mert így a tulajdonosnak nem marad más lehetősége, mint a peres út, ami szerintem elkerülhető lenne, a megfelelő megszövegezéssel.
Rossz példa: előfordulhat ugyanis, hogy a közös képviselő címezte meg rosszul a borítékot, szándékosan „szabotálva” a szabályos összehívást, mert azon az egyik napirendi pont éppen az ő leváltása. Ilyenkor nem lenne jobb peren kívül bebizonyítani a vélelem ellenkezőjét, mégpedig azt, hogy nem mi nem vettük át a meghívót, mert az nem is nekünk lett pontosan megcímezve?
Másik rossz példa: szépen és pontosan megcímzett borítékban üres papírlapot kap a tulajdonos. Most meghívtuk a közgyűlésre, vagy sem? Nem adok több rossz ötletet inkább.
B) Postai szolgáltató megküldése útján való megküldése esetén […]: ebből egy dolgot tudunk biztosan állítani, hogy a meghívót postai úton sima levélként nem lehet feladni, arról ugyanis nem kapunk visszakézbesítést. Ezek a szabályok ugyanis csak a könyvelt postai küldemények esetén értelmezhetők.
Nézzük a személyre szóló küldeményekre vonatkozó szabályokat:
Könyvelt postai küldeményt – ide nem értve a rögzített ajánlott levélküldeményt – a címzettnek vagy a törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott egyéb jogosult átvevőnek történő személyes átadással kell kézbesíteni. A személyes átadással kézbesítendő könyvelt postai küldemény sikertelen kézbesítése esetén kormányrendelet eltérő rendelkezése hiányában a postai szolgáltató a küldemény fajtájáról, a kézbesítés megkísérlésének napjáról, valamint arról, hogy a küldemény hol és mikor vehető át, írásbeli értesítőt hagy hátra. (Posta tv. 41. § (3) bekezdés).
A személyes átadással kézbesítendő könyvelt postai küldeménynek a címhelyen való sikertelen kézbesítése esetén a küldeményt a postai szolgáltatóhelyen vagy az e célból üzemeltetett kézbesítési ponton a címzett rendelkezésére kell tartani, bejelentésköteles szolgáltatás esetén a postai szolgáltatási szerződés rendelkezései szerint kell eljárni. A rendelkezésre tartás helyéről, idejéről és az átvétel feltételeiről a címzettet értesíteni kell. A rendelkezésre tartás ideje nem lehet 5 napnál rövidebb (Posta tv. 42. § (1) bekezdés).
Kézbesíthetetlennek minősül az a postai küldemény, amelyet a postai szolgáltatón kívül álló okból a címzettnek (vagy az egyéb jogosult átvevőnek) kézbesíteni nem lehet. Az ilyen postai küldeményt a postai szolgáltató köteles a feladónak visszakézbesíteni.
„átvételt megtagadta”: A személyes átadással kézbesítendő könyvelt postai küldemény átvételének megtagadása esetén a címzett vagy e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet szerint a postai küldemény átvételének megtagadására jogosult egyéb jogosult átvevő az azonnali átvételtől elzárkózó egyértelmű nyilatkozatát – a kézbesítési okiraton vagy a kézbesítés tényét rögzítő egyéb technikai eszközön, valamint a küldeményen vagy a kísérő okiraton aláírása feltüntetésével – köteles a postai szolgáltató részére írásban megadni (Posta tv. 41. § (3a) bekezdés). A postai küldemény átvételének megtagadására vonatkozó – a Postatv. 41. § (3a) bekezdése szerinti – nyilatkozatot a címzett vagy a meghatalmazott tehet. Ebben az esetben a visszakézbesítés jelzése: átvételt megtagadta.
„nem kereste”: A címzett vagy egyéb jogosult átvevő a kézbesítésről szóló értesítésben megjelölt határidő lejártáig a rendelkezésére tartott küldeményért nem jelentkezett, vagy nem vette át.
„elköltözött”: A postai szolgáltató a postai küldemény kézbesítését érintő, a címzettel vagy az egyéb jogosult átvevővel kapcsolatos információt tartalmazó bejelentést vagy nyilatkozatot – kivéve, ha annak valódisága kétséges – legalább a következő feltételek megléte esetén fogadja el: a) a bejelentés személyesen és írásban, magyar nyelven történik, és b) a bejelentő a bejelentés valódiságát ba) okirattal igazolja és az okirat eredetijét vagy eredetijének bemutatásával egyidejűleg másolatát csatolja, bb) okirat hiányában a bejelentésen nyilatkozik, hogy az abban foglaltak a valóságnak megfelelnek, c) és a bejelentés tartalmazza a bejelentő aláírását és természetes személyazonosító adatait. A címzett – a 26. § (3) bekezdése szerinti írásbeli bejelentés tartalma alapján – elköltözött.
„ismeretlen”: Ilyen jelzés nincs. Fölösleges akadékoskodás a részemről, de ennek a jelzésnek nem ez a neve. Olyan van, hogy a címzett a címen – különösen a 26. § (3) bekezdése szerint tett írásbeli bejelentés alapján – nem ismert, ennek viszont a jelzése: „címzett ismeretlen”.
C) ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe, elektronikus levelezési címe ismeretlen, a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni: a bizonytalanság egy új fogalom a törvényben, amelyet majd a következő pontban fogok ismertetni.
A tulajdonostárs címe lehet ismeretlen, ettől szenved is sok közös képviselő a mindennapokban. Ez gyakran előfordul olyan esetekben, amikor a tulajdonos külföldi, magyarországi lakcímmel nem rendelkezik, vagy amivel korábban rendelkezett, az már megszűnt. A lakást bérlők, rokonok, akárkik lakják, de a tulajdonos évek óta nem járt az országban, adott esetben azt sem tudjuk róla (főleg harmadik országbeli tulajdonosok esetén), hogy egyáltalán él-e még.
Álláspontom szerint ez egy nagyon indokolt rendelkezés, hogy abban az esetben, ha a tulajdonosról nem tudunk semmit, akkor se legyen érvénytelen a közgyűlés az összehívásra vonatkozó alaki szabályszegés miatt.
Ami viszont érdekes, hogy a kézbesítési vélelmet a meghívó kifüggesztésétől számított nyolcadik napon állapítja meg a törvény. Ez talán nem szerencsés, hiszen ha aznap áll be a kézbesítési vélelem, amikor a közgyűlés van, akkor már senki nem tud intézkedni a jelenlétéről. Viszont nem kötelező a meghívót az utolsó pillanatban kifüggeszteni, semmi nem tiltja azt, hogy akár két héttel előre is meghirdessük a döntéshozó fórumot.
Az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni, ez azt jelenti, hogy a meghívó kiküldésétől számított 8. napon, vagy az után lehet közgyűlést tartani. Sokan abba a hibába esnek, hogy nem nyolc nappal korábban küldik ki a meghívót, hanem a nyolcadik napra esően. Erre sem árt figyelni, mert a 8 napos időköz az azt jelenti, hogy a közgyűlés és a meghívó kiküldése közt 8 napnak kell eltelnie, tehát azt a közgyűlés előtti 9. napon kell kiküldeni.
V. Thtv. 33/A. § (5) bekezdés:
A (2) bekezdés szerinti esetben a meghívót a (4) bekezdés szerint kell kézbesítettnek tekinteni, azzal, hogy a (4) bekezdés b) pontja szerinti esetben a meghívót akkor kell kézbesítettnek tekinteni, ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan, vagy lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.
Magyarázat: szerintem a Kedves Olvasó ezeket a sorokat fogja a legtöbbször újra és újra elolvasni, ezért megpróbálom érthetően leírni, hogy ez mit is jelent.
Ez a kacifántosan hivatkozó mondat azt akarja jelenteni, hogy ha a bejelentett elektronikus levelezési címére történik a meghívó küldése, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni. Két további alternatíva van, a postai út és a kifüggesztés.
A postai szolgáltató útján való megküldés nem szorul magyarázatra, és ekkor a (4) bekezdés szerinti vélelem is adott, korábban ismertettem.
A (4) bekezdés b) pont szerint a meghívó társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell azt tekinteni, de ebben az esetben nem lehet indok az, hogy a tulajdonostárs elektronikus levelezési címe ismeretlen, hiszen eleve azzal kezdtük a meghívó kiküldését.
Röviden: a kézbesítési vélelem kezdete soha nem lesz az a nap, amikor e-mailben a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza.
V. Thtv. 33/A. § (6) bekezdés:
A (4) bekezdés alkalmazása szempontjából akkor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak, ha
a) azonosítása nem lehetséges az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján, vagy
b) természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg.
Magyarázat: ahogy korábban írtam, helyénvalónak tartom, hogy végre szó essen az ilyen élethelyzetekről is. A szöveget lefordítva így tudnám magyarázni:
Az ellenkező bizonyításáig a meghívót – ha közlése nem lehetséges, mert a tulajdonostárs személye bizonytalan – annak a társasházban történő kifüggesztésétől számított nyolcadik napon kézbesítettnek kell tekinteni.
A bizonytalanság fogalma a továbbiakban érthető: nem tudjuk a tulajdoni lap alapján beazonosítani a személyt, vagy nem tudjuk abból az örökösét vagy jogutódját megállapítani.
VI. Thtv. 40. § (1a) bekezdés:
Végezetül elérkeztünk az írásbeli szavazást érintő témakörhöz. Ahogy korábban írtam, a személyes jelenléttel meghirdetett közgyűlésnek meghívója, az írásbeli szavazásnak felhívása van. A felhívásról eddig nem sok szó esett, szerintem ez nem okozott problémát eddig sem.
Hogy logikusan értelmezhető legyen az új rendelkezés, vezessük be a régivel:
Thtv. 40. § (1) bekezdés: Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.
És az új, Thtv. 40. § (1a) bekezdés: Az (1) bekezdés szerinti felhívás egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Az (1) bekezdés szerinti felhívásra a 33/A. §-ban foglaltakat alkalmazni kell.
A rövid miniszteri indokolás csak annyit tartalmaz, hogy indokolt a Tht. 40. § (1) bekezdése szerinti felhívás társasházban való kifüggesztésének előírása is. A törvényjavaslat mind a meghívó, mind pedig a felhívás tekintetében kézbesítési vélelmet állít fel.
A meghívóra és a felhívásra is vonatkozó szabályok miatt előfordulhat, hogy a szervezeti-működési szabályzatot módosítani, az adatvédelmi iratokat pedig ennek megfelelően naprakésszé kell tenni.