Az egyik jelentős változás a Thtv. 22. §-át érinti, amely korábban megteremtette annak lehetőségét, hogy a közösség a szervezeti-működési szabályzatban írjon elő adatszolgáltatási kötelezettséget. Ennél a módosításnál igen komoly problémák merülnek fel. Írásomat a 2024. december 26-án ismert jogszabályszöveg alapján készítettem el.
A módosítás annyiban jelentős, hogy az alapvető felhatalmazás eltűnik, ugyanis korábban a 22. § úgy kezdődött, hogy „A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy […]”, azonban ehelyett törvényi kötelezettség lesz a vonatkozó szakasz kezdő mondata: „A tulajdonostárs köteles […]”. Ennek a kötelezettségnek azonban semmilyen szankciója nincs.
Annyit előzetesen megemlítenék, hogy ezen változások miatt mind a szervezeti-működési szabályzatot, mind a belső adatvédelmi szabályzatot, az adatkezelési tájékoztatót és a nyilvántartást is megfelelően módosítani szükséges.
Akkor nézzük táblázatban, hogy pontosan miket érint az újévi hatálybalépés, kezdve az (1) bekezdéssel, a változásokat pirossal jelöltem:
|
Thtv 22. § (1) bek. régi szöveg |
Thtv 22. § (1) bek. új szöveg |
| A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
|
A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének – a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke e törvényben meghatározott feladatainak ellátása céljából – bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát, c) elektronikus levelezési címét, amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá d) amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, da) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pont szerinti adatát, db) a külön tulajdonában lakó személyek számát, dc) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. |
Magyarázat:
A tulajdonosváltozás, a lakcím, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adat bejelentési kötelezettségét már nem kell a szervezeti-működési szabályzatban előírni, ezt elrendeli a törvény szava.
A törvény egyértelművé teszi, hogy az adatszolgáltatási kötelezettség célja a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a Thtv.-ben meghatározott feladatainak ellátása. Ez egyébként helyes, de szükségtelen kiemelés. A GDPR alapján eddig is csak célhoz kötötten lehetett személyes adatokat kezelni, a cél viszont nem csak a törvényből fakadt, mert maga a törvény az, ami felhatalmazza a közösséget arra, hogy a közös képviselőnek és az intézőbizottság elnökének a hatáskörét és a feladatait a belső, a szervezetéről és annak működéséről szóló szabályzatában meghatározza.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére feladatokat továbbra is tartalmazhat a szervezeti-működési szabályzat, hiszen maga a törvény mondja azt ki a Thtv. 13. § (2) bekezdés e) pontjában, hogy a szervezeti-működési szabályzatnak – a Thtv. keretei között – tartalmaznia kell a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira vonatkozó részletes szabályokat. Ez kötelezettség volt eddig is és nem fog változni.
Arra kell majd figyelni, hogy ugyanazt az adatot (tulajdonosváltozás, nyilvános adatok) mikor melyik céllal összefüggésben és annak megfelelően milyen jogalappal lehet majd kezelni, mert ezen adatok bejelentése korábban nem kötelezettség, csak egy lehetőség volt a közösség számára. Ahogy írtam, ideje elővenni az adatvédelmi iratcsomagot és elvégezni rajta az aktualizálást.
Bekerült végre a törvénybe az e-mail cím is. Az elektronikus levelezési cím majd a meghívóról szóló részben ismét szóba fog kerülni. Amit viszont a törvény meghatároz, az azt jelenti, hogy HA valaki HOZZÁJÁRUL az elektronikus kapcsolattartáshoz, akkor KÖTELES LESZ BEJELENTENI az e-mail címét, amúgy nem. Nem az e-mail cím kezeléséhez kell tehát hozzájárulni, hanem az e-kapcsolattartáshoz, amely következménye lesz az adatbejelentési kötelezettség.
Eddig az e-mail címet jellemzően (pár kivételtől eltekintve) a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja alapján, hozzájárulás jogalappal lehetett kezelni, hiszen nem sok más jogalap jöhetett volna szóba. A törvény ezen megfogalmazása szerint így viszont már nem kell hozzájárulni az e-mail címek kezeléséhez, azt kötelező lesz bejelenteni, ha hozzájárultunk az e-kapcsolattartáshoz. A különbség elég jelentős, megváltozik tőle az adatkezelés jogalapja.
Az új d) pontban megmarad a korábbi rendelkezés, ez magyarázatra nem szorul. Az viszont kérdéses, hogy miért maradt a törvényben a haszonélvező bejelentési kötelezettség előírásának lehetősége, ha minden általam ismert jogszabály és bírói gyakorlat figyelmen kívül hagyja a haszonélvezőt, mert a törvény egyértelműen a tulajdonosra telepít mindenfajta kötelezettséget. Arról nem is beszélve, hogy ezen adatok kezelésének nem is lehet célja, ha egyszer semmire nem tudjuk használni, csupán ezen státusza miatt.
Súlyos hiba található a Thtv. 22. § (2) bekezdésében. A szöveg ugyanis nem változik, a hiba pedig éppen ebből fakad. Itt nincs most szükség táblázatra, nincs mit összehasonlítani, de azért vessünk egy pillantást erre az elfeledett (2) bekezdésre, amely így szól:
„(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.”
Szóval a c) és a d) pont. A baj az, hogy az a c) pont, ami itt eredetileg értelmet kapott, az már nem ugyanaz a c) pont, az új törvényszöveg szerint a c) pont éppen arról szól, hogy:
„c) elektronikus levelezési címét, amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá”
A d) pont pedig nem tartalmaz semmilyen adatokat, azt majd a da), db), dc) alpontok fognak csak tartalmazni. A (2) bekezdés szövege tehát nem hajtható végre a változásokat követően. Az pedig baj, mert éppen az adattakarékosság elvét írta elő azzal, hogy ezen adatok bejelentése csak konkrét esetekben írható elő, máskor nem. Így most ennek se füle, se farka, végrehajtani jelenlegi formában ezt nem lehet. Nagyon bízom abban, hogy ezt hamarosan észreveszi rajtam kívül más is, és újabb törvénymódosítással sikerül majd rendezni. Elképzelem a poénos szakmabelieket, hogy a bentlakó személyek száma szerinti szemétdíj elosztás esetén rögtön e-mail címet fognak kérni.
Változtatni azért is jó lenne, mert a bérlő fizetési kötelezettsége csak tartozásátvállalás esetén merülhet fel, amely viszont konszenzusos jogügylet és inkább ennek a feltételein lett volna jó csiszolni, mondjuk azzal, hogy közgyűlés helyett az ilyen megállapodást a közös képviselő is megköthesse.
Súlyos hiba található a Thtv. 22. § (3) bekezdésében is, mert a szöveg itt sem változik, de visszautal a (2) bekezdésre, ami viszont rossz.
Ismét táblázatban immár a (4) bekezdés, ahol pirossal jelölöm a változásokat:
|
Thtv 22. § (4) bek. régi szöveg |
Thtv 22. § (4) bek. új szöveg |
| A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
|
Az (1) bekezdés a)–c) pontja szerinti bejelentést tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonostárs a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 30 napon belül köteles megtenni. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdés d) pontja szerinti bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetve a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg. Az (1) bekezdés a)–c) pontja szerinti adatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostárs tulajdonjogának fennállásáig, vagy a tulajdonostárs társasház felé fennálló tartozása esetén a tartozás kiegyenlítéséig kezeli. |
Magyarázat:
A tulajdonos bejelentési kötelezettségének határideje a módosítást követően 30 nap lesz, a tulajdonosváltozás, a lakcím, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adat és az e-mail cím vonatkozásában. Mondanom sem kell, hogy erre való tekintettel a meglévő bejelentési kötelezettséget előíró szervezeti-működési szabályzatot is módosítani szükséges, mert az nem tartalmazhat jogszabályba ütköző rendelkezéseket.
Bekerül a törvénybe egy tárolási idő is, amely a tulajdonostárs tulajdonjogának fennállásáig, vagy a tulajdonostárs társasház felé fennálló tartozása esetén a tartozás kiegyenlítéséig tarthat. Ez látszólag megfelel a GDPR korlátozott tárolhatóság elvének.
A korábbi 15-60 nap közti bejelentési idő megmarad arra az esetre, ha azt a szervezeti-működési szabályzat előírja és ennek megfelelően a külön tulajdont bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) adatát, a külön tulajdonában lakó személyek számát, és a haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét be kell jelenteni. Ami ugye a jelenlegi formában nem lesz majd lehetséges, tekintettel a (2) bekezdés korábban ismertetett hibája miatt.
Azonban valakinek megint elkerülte a figyelmét egy fontos kérdés: mi a helyzet a bérlővel és a haszonélvezővel? Ha rendelkeznek a tulajdonos adatainak korlátozott ideig való kezeléséről, akkor miért nem tesznek említést arról, hogy meddig lehet kezelni a bérlő és a haszonélvező adatait? A célról nem is beszélve. Talán mindenki tudja, hogy sem a bérleti jogviszonyt, sem a haszonélvezet fennállását nem befolyásolja a tulajdonosváltozás.
Kicsit félmunkának érzem ezt ebben a formában, mert ha valaminek a feléről rendelkezünk, akkor illene a másik feléről is említést tenni.
A Thtv. 22. § (5) és (6) bekezdésének szövege sem változik, megmarad a régi rendelkezés. A véleményem az, hogy ha már ezt a 22. §-t sikerült majdnem jól módosítani, akkor érdemes lett volna végigmenni sorról-sorra, mert ezek a bekezdések is elavultak.
Ez már nem a változással összefüggő írásom, csak a magam szórakoztatása céljából azért megemlítem, hogy mire is gondolok.
A Thtv. 22. § (5) bekezdése így szól:
„(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és meleg víz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.„
A megfogalmazás nagyon nem jó. Az (1) bekezdésben említett adatokat ugyanis a közös képviselő nem jogosult kezelni, még akkor sem, ha erre az (5) bekezdést felhatalmazást ad részére. Csak akkor jogosult azokat kezelni, ha jelenleg a szervezeti-működési szabályzat előírja, illetve a módosulást követően majd a jogszabály és az SZMSZ együtt.
Az is rendkívül elavult és életszerűtlen rendelkezés, hogy a kezelt adatokról való tájékoztatás csak a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és meleg víz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adható meg. Sem a rendőrségnek, sem a végrehajtónak, sem a biztosító kárszakértőjének, sem a kéményseprőnek, sem a szomszédnak, sem másik tulajdonostársnak, sem más hatóságnak ezek alapján nem adható tájékoztatás. Szerencsére ágazati szabályok ezt már jó ideje felülírják, éppen ezért évekkel ezelőtt ki kellett volna ezt a részt gyomlálni a törvényből és a valós élethelyzetre kellett volna alakítani.
A Thtv. 22. § (6) bekezdése így szól:
(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.
Ami ebben a részben számomra probléma, az a „részére bejelentett és a tartozással összefüggő adat”. Ez a tartozás állhat a közös költségből, vagy közüzemi díjak fizetésének elmaradásából.
Egyrészt, a (2) bekezdésben az szerepel, hogy ha a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A helytállási kötelezettség azt jelenti, hogy a bérlő helyett a tulajdonos köteles a tartozást kiegyenlíteni, innentől kezdve a bérlő kiesik és a tulajdonossal szemben lehet fellépni. Ennek egy feltétele van, előtte a bérlőt a teljesítésre írásban fel kell szólítani.
Másrészt a bérlő közös költség tartozása is felvet néhány kérdést. A bérlő ugyanis nem köteles közös költséget fizetni. A Thtv. 24. § (1) bekezdése alapján a közös költség a tulajdonostársakat terheli. Ez a kötelezettsége a tulajdonosnak akkor is fennáll, ha a tulajdonát nem ő használja, hanem a bérlő, vagy a haszonélvező. A törvény egyértelmű és eltérést nem engedő megfogalmazásából következően a társasház-közösséggel szemben közös költség fizetésre mindig a tulajdonostárs köteles.
Csak a társasház-közösség egyetértése esetén jöhet létre olyan helyzet, melyben a közös költség fizetési kötelezettséget a tényleges használó kötelezettségévé teszik. Ebben az esetben a tulajdonosnak és a bérlőnek (haszonélvezőnek) kellene megállapodnia a tulajdonközösséggel abban, hogy a bérlő (haszonélvező) a tulajdonosnak a tulajdonközösséggel szemben fennálló közös költség fizetési kötelezettségét átvállalja, és a tulajdonközösség a közös költség fizetését kizárólag a bérlőtől követelheti. Erre az esetre ugyanis a Ptk. tartozásátvállalásra vonatkozó szabályai az irányadók.
Harmadrészt a bejelentett és tartozással összefüggő adat szerepelni fog azért pár helyen. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza a közös költséghez való hozzájárulás összegét név szerint. A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével.
Csak egy kérdés a végére: ha valaki majd csak jövőre fizeti ki a tartozását, azt hogyan fogják az azt megelőző évi költségvetési javaslatból, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetésből és beszámolóból törölni?