A közgyűlés határozata a legfőbb döntéshozó szerv érdemi döntése, ezért azt úgy kell megfogalmazni, hogy a közgyűlés akaratát kifejezze és az végrehajtható is legyen.
A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a törvényben felsorolt esetekben.
A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
A közgyűlési határozat meghozható írásban is. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
A közgyűlés csak a meghirdetett napirendben szereplő ügyben hozhat érvényes határozatot. Ez a rendelkezés azonban nem jelent döntési kényszert, azaz nem írja elő annak kötelezettségét, hogy a közgyűlésnek a napirendi pontokban feltétlenül érdemben kell határoznia: ha a közgyűlés egyes napirendi pontokban nem képes az érdemi határozat meghozatalára, dönthet akként is, hogy azt későbbi időpontra halasztja.
A közgyűlés határozata olyan individuális jogforrás, amely kötelező érvényű, végrehajtható és kikényszeríthető, de csak a konkrétan érintett kör (a tulajdonosok) vonatkozásában (kivéve a Házirend, amely mindenkire vonatkozik).
Ezek a határozatok nem kötelmi, hanem szervezeti jogi aktusok: meghozataluk során a tulajdonostársak nem egybehangzó akaratnyilatkozattal állapodnak meg, hanem szavaznak. A társasházban a tulajdonosok olyan közösséget alkotnak, amely többségi elv által legitimált határozatok útján a tagjaira nézve kötelező döntést hoz.
A határozatot ezek ismeretében úgy kell elképzelnünk, mint egy jogszabályt (jogi normát), amelyet a tulajdonosok alkotnak meg az erre irányuló eljárás során és amely szűkebb körre vonatkozóan fejti ki a hatását. Éppen ezért fontos, hogy ezen norma (a határozat) megszövegezése megfelelő legyen.
Azért is van nagy jelentősége a határozat megszövegezésének, mert a közgyűlési határozat érvénytelensége iránt indított perben a bíróság fogja vizsgálni, hogy megfelel-e a döntés a jogszabály előírásainak és egyéb követelményeknek. A bíróság pedig jártasabb a közgyűlésnél a normatív szövegek értelmezésében. A törvényi kritérium hiánya megtámadás esetén pedig a határozatok érvénytelenségéhez vezethet. Előre érdemes tehát gondolkodni és nem sajnálni az időt arra, hogy a megfelelő szöveg megfogalmazásra kerüljön.
Íme néhány jó tanács:
- A határozat szövegét a magyar nyelv szabályainak megfelelően, világosan, közérthetően és ellentmondásmentesen kell megszövegezni.
- A határozat normatív tartalmú rendelkezései legyenek egyértelműek, hogy azt mindenki megértse.
- Ha ugyanazt a fogalmat vagy rendelkezést többféleképpen is ki lehet fejezni, a fogalom vagy rendelkezés valamennyi előfordulása esetében ugyanazt a megfogalmazást kell alkalmazni.
- Lehetőleg ne alkalmazzunk rövid megjelöléseket, kivéve a tulajdoni hányadok esetében a „th” (például: SZB, SZVB, SZMSZ).
- Felsorolás alkalmazása esetén egyértelművé kell tenni, hogy a felsorolás elemei közül valamennyinek teljesülnie kell, vagy egyik sem teljesülhet.
- Az „illetve” kötőszó a határozat szövegében csak más egyértelmű nyelvi megfogalmazás alkalmazhatatlansága esetén alkalmazható.
- Az „és” és a „vagy” kötőszó írásjellel összekapcsolva vagy közvetlenül egymást követően a határozat szövegében nem alkalmazható.
- A mennyiségek számjeggyel történő meghatározása során kizárólag arab számok alkalmazhatóak.
- A határozat szövegében az azonos mértékegységeket azonos módon kell megjelölni.
- A forint és az euró kivételével pénzösszeg megjelölése esetén a pénznem rövid megjelölése csak a rövid megjelölés bevezetését követően használható.
- Egyértelműen meg kell fogalmazni a határozat végrehajtásának módját, illetőleg a feltételeit, időbeli hatályát, ha ezek felmerülnek.
- A határozat a meghirdetett napirendi ponton ne terjeszkedjen túl.
- A határozatokat érdemes úgy számozni, hogy évenként vagy közgyűlésenként 1-es sorszámmal kezdődjön, jelölni kell az évszámot, a közgyűlés hónapját és napját (például: 1/2024. (VIII.15.) határozat, vagy 1/2024. (08.15.) határozat), ha pedig év közben több közgyűlést tartanak, akkor pedig a számozást vagy folytatólagosan kell vezetni, vagy közgyűlésenként újra kell kezdeni.
- Nem jelent a napirenden túlterjeszkedést és nem eredményezi a társasházi közgyűlés határozatának érvénytelenségét, ha a közgyűlés elhalasztja a döntés meghozatalát a meghívóban megjelölt egyes napirendi pontokban, azonban meghatározza az érdemi döntéshez szükséges intézkedéseket, mint a későbbi döntés előkészítésének módját.
Példák
Az első példánál a napirendi pont a közgyűlés levezető elnökének, a jegyzőkönyvvezetőnek és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostársnak a megválasztásáról szól, ahol a jelenlét 8.200/10.000 tulajdoni hányad. Soha ne felejtsük el, hogy a szöveg mindig az adott napirendi pont tárgyával kezdődjön, mert ennek hiánya önmagában érvénytelenségi ok. Ne dobjunk fel magas labdát annak, aki alig várja, hogy azt lecsaphassa.
Napirendi pont: A tisztségviselők megválasztása.
Múlt időben megfogalmazva a határozat szövege az alábbi szerint alakul:
1/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazattal úgy határozott, hogy a közgyűlés levezető elnökének Gipsz Jakabot, jegyzőkönyvvezetőnek Gipsz Jakabot, jegyzőkönyv hitelesítőnek Gipsz Jakabnét és Gipsz Istvánt választotta meg.
vagy jelen időben megfogalmazva:
1/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közgyűlés levezető elnökének Gipsz Jakabot, jegyzőkönyvvezetőnek Gipsz Jakabot, jegyzőkönyv hitelesítőnek Gipsz Jakabnét és Gipsz Istvánt választja meg.
vagy eltérő szavazati arányok esetén jelen időben megfogalmazva:
1/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közgyűlés levezető elnökének Gipsz Jakabot, 6.200 th igen, 1.000 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett jegyzőkönyvvezetőnek Gipsz Jakabot, 7.000 th igen, 200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett jegyzőkönyv hitelesítőnek Gipsz Jakabnét és 8.200 th igen, 0 th nem és 0 th tartózkodom szavazat mellett Gipsz Istvánt választja meg.
Nem kötelező egy határozatba foglalni a tisztségviselők megválasztását, de ezért fontos a napirendi pont tárgyának feltüntetése, hogy a későbbiekben kiderüljön, hogy milyen témakörben született meg a döntés:
1/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közgyűlés levezető elnökének Gipsz Jakabot választja meg.
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy jegyzőkönyvvezetőnek Gipsz Jakabot választja meg.
3/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy jegyzőkönyv hitelesítőnek Gipsz Jakabnét választja meg.
4/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a tisztségviselők megválasztása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy jegyzőkönyv hitelesítőnek Gipsz Istvánt választja meg.
A második példa legyen a minden év klasszikusa, a közös képviselő éves elszámolásának (beszámolójának) elfogadása és a jóváhagyás megadása. A napirendi pontban és a határozatban sem szükséges külön megemlíteni a jóváhagyás megadását. A Thtv. 48. § (2) bekezdése kimondja ugyanis, hogy az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A beszámoló elfogadása a jóváhagyás megadásával a törvény erejénél fogva együtt jár.
Az előző példánál alapul vett jelenlévők létszáma nem változott, és a megfogalmazásra jelen időben kerül sor, akkor ilyesmi határozatokat kell hoznia a közösségnek:
Napirendi pont: A 2023-as éves elszámolás elfogadása.
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a 2023-as éves elszámolás elfogadása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közös képviselő 2023-as éves elszámolását elfogadja és az ügykezelő tevékenységét jóváhagyja.
A jóváhagyás megadására vonatkozó rész nélkül is ugyanazt a döntést tartalmazó határozatot kapjuk:
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a 2023-as éves elszámolás elfogadása napirendi pont tárgyában 6.000 th igen, 1.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közös képviselő 2023-as éves elszámolását elfogadja.
Amikor a közgyűlés a beszámolót nem fogadja el:
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a 2023-as éves elszámolás elfogadása napirendi pont tárgyában 1.000 th igen, 6.200 th nem és 1.000 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a közös képviselő 2023-as éves elszámolását nem fogadja el és az ügykezelő tevékenységét nem hagyja jóvá.
Amikor a közgyűlés a beszámoló elfogadásáról a későbbiekben kíván dönteni:
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a 2023-as éves elszámolás elfogadása napirendi pont tárgyában 8.200 th igen, 0 th nem és 0 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a napirend tárgyában a döntéshozatalt egy későbbi időpontra elhalasztja.
Amikor a közgyűlés a beszámoló elfogadásáról a későbbiekben kíván dönteni és azt meg is indokolja:
2/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a 2023-as éves elszámolás elfogadása napirendi pont tárgyában 8.200 th igen, 0 th nem és 0 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a napirend tárgyában a döntéshozatalt egy későbbi időpontra elhalasztja, mert a számvizsgáló bizottság véleménye nem került a meghívó mellékleteként megküldésre és annak ismerete nélkül nem kívánnak döntést hozni.
Legyen a következő témakör az új közös képviselő megválasztása esetére vonatkozóan annak a személynek a kijelölése, aki a közösség nevében aláírja majd a megbízási szerződést. Itt már figyelni kell a normaszövegre, hogy pontosan kit és mire hatalmazunk fel, hiszen a szerződés aláírására kijelölt személy nem jogosult a szerződésről tárgyalni. Ő csak adminisztratív feladatot lát el, a szerződés tartalmát a közgyűlés és a közös képviselő jelölt egybehangzó akarattal dönti majd el.
Napirendi pont: A közös képviselet és a társasház közt létrejövő megbízási szerződés aláírására felhatalmazott személy kijelölése.
3/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés a közös képviselet és a társasház közt létrejövő megbízási szerződés aláírására felhatalmazott személy kijelölése napirendi pont tárgyában 8.200 th igen, 0 th nem és 0 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a szerződést aláíró személynek megválasztja Gipsz Jakab számvizsgáló bizottsági tagot és egyben felhatalmazza, hogy a 2024. augusztus 19-i közgyűlésen megválasztott közös képviselettel a szerződést a közgyűlés és a közös képviselet által egybehangzó akarattal elfogadott tartalommal megkösse.
Megjegyzem, hogy itt már érthető az a rendelkezés, hogy a napirendi pont tárgyát a határozatnak szó szerint tartalmaznia kell. A tisztségviselők megválasztása és az éves elszámolás elfogadása olyan témakör, amely napirendi pont nélkül is érthető, azonban ha ebből a határozatból kivesszük a napirendre utaló részt, akkor ezt kapjuk:
3/2024. (08. 19.). számú határozat: A közgyűlés 8.200 th igen, 0 th nem és 0 th tartózkodom szavazat mellett úgy határoz, hogy a szerződést aláíró személynek megválasztja Gipsz Jakab számvizsgáló bizottsági tagot és egyben felhatalmazza, hogy a 2024. augusztus 19-i közgyűlésen megválasztott közös képviselettel a szerződést a közgyűlés és a közös képviselet által egybehangzó akarattal elfogadott tartalommal megkösse.
Amikor ez a határozat a közgyűlést követő 8 napon belül kifüggesztésre kerül, az a tulajdonos, aki nem volt jelen a közgyűlésen, nem fogja érteni, hogy ez a szerződés most milyen folyamat részeként kerül megkötésre.
Mindig arra kell törekedni, hogy olyan határozat szülessen, amely ha a bíró asztalára kerül, akkor sem teremt kellemetlen helyzet és nem kell miatta szégyenkezni. Érdemes tehát átgondolni, hogy miről fognak határozni a tulajdonosok, milyen célt kívánnak azzal elérni és azt hogyan lehet végrehajtani.