Amikor egy közös képviselő konfliktusba keveredik a számvizsgáló bizottság tagjaival, vagy a banki aláírási joggal rendelkező személlyel (ha a kettő nem azonos), akkor előfordul, hogy az említettek úgy vágnak vissza, hogy nem engedélyezik a kifizetést, visszatartva a képviselő teljes díját, vagy annak egy részét. Meg lehet-e ezt tenni jogszerűen? Mire érdemes odafigyelni?
A téma vizsgálatakor alapvetően abból indulok ki, hogy a közös képviselők jellemzően megbízási jogviszonyban végzik a tevékenységüket. Ez a megbízási jogviszony a tulajdonközösség és a közös képviselő között jön létre, amelyre a megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni.
A munkajogra vonatkozó szabályoktól most eltekintenék, amennyiben a későbbiekben igényét érzem, akkor ezen írás folytatásaként a témát a munkajogi oldalról is bemutatom.
A megbízási díj és az arra való jogosultság
Megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a megbízási díj megfizetésére köteles. A megbízott köteles a megbízó utasításait követni. A megbízott a megbízó utasításától akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és a megbízó előzetes értesítésére már nincs mód. Ilyen esetben a megbízót késedelem nélkül értesíteni kell. Ha a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megbízó a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a megbízott a szerződéstől elállhat, illetve a szerződést felmondhatja, vagy a feladatot a megbízó utasításai szerint, a megbízó kockázatára elláthatja. Meg kell tagadnia az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértésére vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.
A megbízott megbízási díjra akkor is jogosult, ha eljárása nem vezetett eredményre, kivéve, ha az eredmény részben vagy egészben azért maradt el, mert a megbízott felróhatóan járt el. A megbízási díj a szerződés teljesítésekor esedékes. Ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a megbízási díjnak tevékenységével arányos részét követelheti. A megbízott a megbízás ellátásával rendszerint együtt járó költségek előlegezésére köteles.
Amennyiben tehát a megbízott (közös képviselő) ellátja a rábízott feladatot, végrehajtja a megbízó (tulajdonközösség) utasításait, akkor megbízási díjra jogosult.
Ha a megbízott (közös képviselő) a feladat ellátását ingyenesen vállalja, a megbízó (tulajdonközösség) köteles a megbízott költségeit megtéríteni.
Mi történik akkor, ha a közös képviselő nem végzi el a rábízott feladatot?
Ebben az esetben szerződésszegésről beszélünk. Leggyakoribb példa, hogy a közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést a tulajdonostársak kezdeményezésére (kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték), nem terjeszti elő a kívánt napirendi pontot, nem tartja meg a fogadóórát, amelyet a megválasztásakor beígért, nem küldi hetente a megígért hírlevelet, nem biztosítja az iratbetekintési jogot, nem válaszol az e-mailekre, nem ad információkat a számvizsgáló bizottságnak, stb.
A szerződésszegés esetén négy alapvető jogosultság alkalmazásának lehetősége áll a megbízó rendelkezésre:
– a szerződésszerű teljesítés követelése;
– a visszatartási jog gyakorlása;
– elállás, illetve felmondás;
– kártérítés.
Mit jelent a visszatartási jog?
Szerződésszegés esetén (legalább az előzetes szerződésszegés feltételeinek fenn kell állnia) a jogosult a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését (tehát a megbízási díj egy részének kifizetését) a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja.
A teljesítés visszatartására jogosult fél elállhat a szerződéstől, vagy ha az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani, jogosult azt felmondani, ha megfelelő határidőt szabott, és ez alatt a másik fél a szerződésszegést nem szüntette meg, vagy a teljesítésre megfelelő biztosítékot nem nyújtott. Ezzel kapcsolatos szabályokat a Thtv. 28. §-ban is találunk.
Ez alapján látható, hogy ha a közös képviselő nem teljesíti a kötelezettségét, abban az esetben vissza lehet tartani a megbízási díját, vagy annak egy részét. A probléma gyakorta itt kezdődik.
Ki jogosult arról dönteni, hogy szerződésszegés történt-e és vissza kell-e tartani a megbízási díjat?
Ahogy a Ptk. fogalmaz, erre a megbízó jogosult. Korábban írtam, hogy a megbízási jogviszony a tulajdonközösség és a közös képviselő között jön létre. A megbízó tehát a közösség, a megbízott a közös képviselő.
Amennyiben a közös képviselő eljárása, magatartása kivetni valót hagy maga után, abban az esetben a következtetéseket – akár felelősségre vonást, akár felmentést, akár a megbízási díjjal kapcsolatos döntést – a közgyűlés jogosult levonni.
A Thtv. 27. § (1) bekezdése szerint a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közösség a közgyűlésen keresztül hozza meg döntéseit, így azokat a döntéseket is, amelyekre mint megbízót a törvény felhatalmazza.
Ebből látható, hogy a megbízási díj visszatartásával kapcsolatos döntés a közösséget illeti meg, nem pedig az annak a részét alkotó egyedi tulajdonost, még akkor sem, ha a számvizsgáló bizottságnak a tagja. A számvizsgáló bizottság ugyanis nem döntéshozó szerv. A törvény rendelkezése alapján a számvizsgáló bizottság ellenőriz, véleményez, javasol, vagy összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget.
Egyedi számvizsgáló bizottsági tag azért sem dönthet ilyen kérdésben, mert ők mindig testületi szervként járnak el, a tagoknak önálló joga nincs, ugyanis kimondja a törvény, hogy a számvizsgáló bizottság döntéseit szótöbbséggel hozza meg. Nekik ugyanúgy meg kell szavazniuk a döntéseiket, mint a közgyűlésnek a határozatait. Ennek gyakorlata a személyes tapasztalatom alapján nem igazán alakult ki, de ez nem jelenti azt, hogy a törvényi rendelkezést nem kell betartani. A meghozott döntést tolmácsolhatja, közölheti a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy annak tagja is, ha ők ebben megegyeztek.
Arról nem is beszélve, hogy a tulajdonközösség nevében sem járhat el a számvizsgáló bizottság, mert nekik ilyen képviseleti joguk nincs. A Thtv. 3. § (1) bekezdése szerint a közösség az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A törvény 50. § (1) bekezdése szerint pedig a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. Értelemszerűen a tulajdonosokkal szembeni képviseletre is ez az irányadó. Az viszont kógens szabály, hogy e jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
Tehát a közösséget semmilyen formában nem képviseli a számvizsgáló bizottság, így abban sem, hogy a közgyűlés helyett – önhatalmúlag – a megbízási díj kifizetésének a visszatartásáról dönt és ennek megfelelően jár el. Ők nem nyilatkozhatnak a „ház” nevében, nem fogalmazhatnak meg döntéseket a közösség helyett.
Szeretném hangsúlyozni, hogy a számvizsgáló bizottság más esetben sem dönthet arról, hogy nem engedélyez egy kifizetést. Ők ilyen jognyilatkozatot a közös képviselő és a közösség nevében (magyarul kimondva: helyettük) nem jogosultak tenni, azok nem lesznek joghatályosak. Viszont az elmaradt kifizetések miatt keletkezett károkozásért felelősséggel tartoznak, ha az nekik felróható okból hiúsult meg.
Felmerül a kérdés, hogy a szervezeti-működési szabályzatban fel lehet-e hatalmazni a számvizsgáló bizottságot arra, hogy az ellenőrzése során tapasztalt hiányosság esetén visszatartsa a közös képviselő díját?
A rugalmas működés elve alapján elsőre azt gondolnánk, hogy igen, hiszen a közösség más esetekben is „kiterjeszti” a számvizsgáló bizottság hatáskörét.
Én azonban hajlok arra, hogy ilyet jogszerűen nem lehet tenni. A szervezeti-működési szabályzatra vonatkozó törvényi rendelkezések kimondják, hogy az abban megfogalmazottaknak a Thtv. keretei között kell maradniuk, illetve azt is, hogy ezen kereteken belül pedig tartalmaznia kell a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
A szervezeti-működési szabályzat tehát a számvizsgáló bizottságnak az ellenőrzéssel kapcsolatos feladatait és jogkörét tartalmazhatja, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, azt is a Thtv. keretein belül. Az pedig nem ellenőrzési feladat, hogy a közös képviselő díjának a kifizetéséről döntsenek, vagy a közgyűlés nevében eljárjanak.
Ezt igazolja a Thtv. 28. § (1) d) pontja, amely alapján a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közös képviselőnek a díjazásáról. A kizárólagos hatáskör pedig azt jelenti, hogy azt nem lehet átruházni.
(Zárójelben jegyzem meg, hogy ennek ellenére éppen a rugalmas működés elvének megfelelően a szervezeti-működési szabályzat tartalmazhat olyan rendelkezést, amely nem csak a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogkörével kapcsolatos, de erről most nem írok részletesebben.)
Mit lehet tenni?
Ha a számvizsgáló bizottság ellenőrzései során a közös képviselő megállapított kötelezettségeinek teljesítésében hiányosságot állapít meg, vagy bármelyik tulajdonos ilyet tapasztal, akkor köteles ennek megszüntetésére a közös képviselőt felhívni. Ez a felhívás nem minősül utasításnak, erre bármelyik tulajdonosnak joga van, hiszen a jogszabályok mindenkire kötelezőek, erre egymást figyelmeztetni nem tilos.
Ha pedig a felhívás nem vezet eredményre, akkor – akár a számvizsgáló bizottságnak, de bármelyik tulajdonosnak is – erről joga van a közgyűlést haladéktalanul tájékoztatni és a közgyűlési határozatra javaslatot tenni.
A napirendi ponthoz javasolt határozati javaslat már tartalmazhatja azt, hogy a közös képviselő díjának arányos mértékű visszatartása, vagy annak kifizetése nem javasolt és majd a közgyűlés meghozza az ezzel kapcsolatos döntését.
A baki aláírásra felhatalmazott tulajdonostárs jogai
Ez a fajta státusz nem szerepel a törvényben, ezt a gyakorlat alakította ki. Az már súlyos hiányosság, hogy a második aláíróként megszavazott személy jogkörét szinte minden esetben elfelejtik meghatározni. Ezen az sem segít, hogy a legtöbb esetben az aláírás jóváhagyására kijelölt személyek a számvizsgáló bizottság tagjai közül kerülnek ki. Ez a két tisztség nem társul automatikusan egymással, aláírás jóváhagyására felhatalmazott tulajdonos bárki lehet, számvizsgáló bizottságon kívüli személy is.
Az aláírás jóváhagyási jogkör szabályozásának hiánya pedig visszaéléshez is vezethet, mert a banki aláírást jóváhagyó személy élni tud azzal a „hatalmával”, hogy nem írja alá a netbankos kifizetéseket, nem hagyja jóvá az utalásokat, ha neki valami nem tetszik, vagy nem az ő elvárásai szerint történtek a folyamatok.
Ha erre a számvizsgáló bizottság – amely a társasház szervezetének a törvényben nevesített része – sem jogosult, akkor nem szükséges hosszasan indokolni, hogy a banki aláírásra kiválasztott személy sem lesz jogosult.