A korábbi 52 814 01. számú „Társasházkezelő” komplex szakmai vizsga szóbeli vizsgatevékenység kérdéseit dolgoztam ki. A tételsor a 27/2012. (VIII. 27.) NGM rendeletben foglalt szakképesítés szakmai és vizsgakövetelménye alapján készült.
A vizsgafeladat megnevezése: Válaszadás a vizsgakövetelmények alapján összeállított, előre kiadott tételsorból húzott kérdésekre.
A kérdésekre kattintva a kidolgozásokhoz jutunk. Azokban az esetekben, ahol a kérdés is idejétmúlt, a kidolgozásnál jelezni fogom és azt a hatályos jogszabályok alapján válaszolom meg.
FIGYELEM! A tételek kidolgozása folyamatosan történik, addig is szíves türelmüket kérem!
A társasház üzemeltetésében közreműködő személyek. Magyarázza el a társasház szervezeti felépítését! Mutassa be a társasházkezelésre jogosultak körét! Mi a különbség a társasházkezelés és a közös képviseleti tevékenység között? Mutassa be a társasházkezelői tevékenység végzésének személyi és tárgyi feltételeit!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Közös képviselő, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, közgyűlés.
– A társasházkezelő feladatai.
– Ki jogosult üzletszerűen társasházkezelői tevékenységet végezni? Milyen szakismerettel és kompetenciákkal kell rendelkeznie egy sikeres társasházkezelőnek?
– A társasházkezelői tevékenység ellátásához szükséges tárgyi feltételek.
A társasházkezelő jogállása. Milyen jogviszony alapján lehet ellátni a társasházkezelői tevékenységet? Mit kell tartalmaznia a társasház kezelésére vonatkozó ajánlatnak? Mutassa be a társasház kezelésére vonatkozó szerződés tartalmi és alaki követelményeit! Foglalja össze a társasház kezelésében közreműködők feladatait, felelősségi körét! Részletezze a számvizsgáló bizottság szerepét és feladatait! Mutassa be a gazdasági ellenőrzést segítő személy feladatait, felelősségét és jogait!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Munkaviszony, megbízási jogviszony, vállalkozási jogviszony.
– Az ajánlat tartalma, elfogadásának módja.
– A szerződés formája, tartalma, létrejötte.
– Gondnok, háztakarító, felvonókezelő, fűtő, kertész stb.
– Számvizsgáló bizottság megválasztása, összetétele, működése.
– Pénzforgalom, éves elszámolás és költségvetési javaslat ellenőrzése.
– Ki és milyen jogviszony keretében láthatja el a gazdasági ellenőrzést segítő személy feladatait?
3. kérdés:
Társasház-alapítás. Mutassa be a társasház-alapítás folyamatát! Foglalja össze az alapító okirat, valamint a szervezeti-működési szabályzat alaki és formai követelményeit és elfogadásának rendjét! Mondja el az alakuló közgyűlés megszervezésének és lebonyolításának folyamatát, feladatait!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Milyen ingatlanra lehet társasházat alapítani? A társasház létrejöttének folyamata.
– Az alapító okirat tartalmi és formai követelményei, mellékletei, elfogadása, földhivatali bejegyzés.
– Az szmsz tartalmi és formai követelményei, elfogadása.
– Mikor és hogyan kell megtartani az alakuló közgyűlést? Miről kell dönteni?
4. kérdés:
A társasház közös képviseletének, illetve kezelésének átvétele. Mutassa be a régi és az új közös képviselő (illetve társasházkezelő) feladatait a tevékenység átvétele során! Beszéljen az átadás-átvétellel kapcsolatos határidőkről és dokumentumokról! Milyen tevékenységeket kell elvégezni – az alapítást követően – egy új építésű társasház első kezelőjének?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Könyvelés zárása, elszámolás, közgyűlési jóváhagyás.
– Átadás-átvételi jegyzőkönyv, teljességi nyilatkozat.
– Változás átjelentése (közüzemek, bank, szolgáltatók stb. részére).
– Új építésű társasház esetén: műszaki bejárás, szolgáltatási szerződések megkötése, költségvetési javaslat, számlanyitás stb.
5. kérdés:
Épületfizika, épületdiagnosztika. Mutassa be a lakóépületek hőfizikai követelményeit! Mit ért harmatpont alatt? Sorolja fel a szemrevételezéses épületdiagnosztika feladatait! Mutassa be egy tartószerkezet, egy épületgépészeti berendezés és egy szakipari szerkezet jellemző hibajelenségeit!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Hőfizikai követelmények: hőmérséklet, páratartalom, légmozgás követelményei.
– A harmatponti hőmérséklet fogalma, összefüggése a páratartalommal.
– A szemrevételezés célja, dokumentálása.
6. kérdés:
Épületfelújítás. Határozza meg a teljes és a részleges felújítás fogalmát! Mutassa be a felújítás folyamatát! Milyen műszaki, jogi és gazdasági feladatokat ró az épület felújítása a társasház kezelőjére?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Hosszú távú felújítási terv (program).
– Finanszírozás.
– Ajánlatkérés, versenyeztetés.
– A felújításról szóló közgyűlési döntés.
– Műszaki tervezés, engedélyeztetés.
– Építési szerződés.
– Műszaki ellenőrzés, műszaki átvétel.
7. kérdés:
Közösköltség-kintlévőségek kezelése. Sorolja fel a közösköltség-tartozások behajtásának lehetőségeit! Milyen analitikus nyilvántartásokat kell vezetni? Mutassa be a tartozások kezelésének kommunikációs szempontjait!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Fizetési felszólítás, részletfizetési megállapodás.
– Fizetési meghagyás.
– Végrehajtási eljárás.
– Jelzálogjog bejegyzés.
– Közösköltség-befizetések nyilvántartása, jelzálogjog-bejegyzések nyilvántartása.
8. kérdés:
A társasházi közgyűlés. Mikor kötelező a közgyűlés összehívása? Mutassa be a közgyűlés összehívásának és lebonyolításának folyamatát és az elvégzendő feladatok körét! Értelmezze a közgyűlés dokumentumait és a határozatok könyvének vezetésével kapcsolatos feladatokat!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Éves (rendes) közgyűlés, rendkívüli közgyűlés összehívása.
– A közgyűlés előkészítése, megszervezése, a közgyűlési meghívó.
– A közgyűlés tisztségviselői.
– Jelenlét dokumentálása, levezetés, szavazatszámlálás.
– Közgyűlési jegyzőkönyv, hitelesítés, határozatok közlése.
– A határozatok könyvének tartalma.
9. kérdés:
Ingatlan bérbeadása. Foglalja össze a társasházi közös tulajdon bérbeadásának szabályait! Mutassa be a közös tulajdonú ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózását!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Mi adható bérbe a társasházban?
– Bérlők felkutatása, a bérleti szerződés.
– A bérbeadásból származó jövedelem adózása a személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján.
10. kérdés:
Ingatlanértékesítés. Elemezze a társasház közös tulajdonában álló ingatlanrész értékesítésének szabályait! Mutassa be az ingatlan eladásából származó jövedelem adózását!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Az alapító okirat módosítása.
– Ingatlan-adásvételi szerződés.
– Földhivatali bejegyzés.
– Lakás- és nem lakáscélú ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem adózása a személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján.
11. kérdés:
Munkaügyi és adózási feladatok. Foglalja össze a munkaviszonyban történő foglalkoztatás szabályait! Mutassa be a foglalkoztatással kapcsolatos bérelszámolási és adózási feladatokat! Sorolja fel a munkavállalót és a foglalkoztatót terhelő adókat és járulékokat!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Munkaszerződés.
– Munkaviszony létesítésének bejelentése.
– Munkaügyi nyilvántartások.
– Adóhatósági bejelentkezés, adóbevallás, az adó megfizetése.
– Személyi jövedelemadó, nyugdíjjárulék, egészségbiztosítási ás munkaerő-piaci járulék, szociális hozzájárulási adó.
12. kérdés:
Kommunikáció. Határozza meg a kommunikáció szerepét a társasházkezelésben! Milyen kommunikációs készségekkel kell rendelkeznie egy sikeres társasházkezelőnek? Mutassa be a társasházkezelés során leggyakrabban alkalmazott kommunikációs csatornákat! Hogyan készítene elő és bonyolítana le egy írásbeli szavazást a társasházban?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Szakmai nyelvű írás- és beszédkészség, kapcsolatteremtő és -fenntartó készség, meggyőzőkészség, konfliktusmegoldó készség stb.
– Verbális és nonverbális kommunikáció.
– Hivatalos levél, elektronikus kommunikáció, hírlevél, ügyfélfogadás, telefonálás, tárgyalás.
– Az írásbeli szavazás szabályai a társasházi törvény alapján.
13. kérdés:
Konfliktuskezelés. Értelmezze a panaszkezelés folyamatát a társasházkezelői tevékenység során! Mutassa be az ügyfélszolgálat működtetésének személyi és tárgyi feltételeit! Mutasson be néhány, a társasház működése során felmerülő tipikus konfliktushelyzetet és azok megoldási lehetőségét!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Írásos és szóbeli panaszok kezelése, dokumentálása, panaszkezelési szabályzat.
– Ügyfélszolgálati helyiség kialakítása.
– Az ügyfélszolgálat személyi és tárgyi feltételei, ügyfélfogadási idő megállapítása.
– Házirend megsértése, tisztasági problémák, műszaki problémák, közösköltség-tartozás behajtása, közgyűlési határozat megtámadása stb.
14. kérdés:
Közigazgatási eljárás. Mutassa be a közigazgatás rendszerét és értelmezze a közigazgatási eljárás fontosabb szabályait! Mutassa be a hatósági határozat tartalmát! Milyen jogorvoslati lehetőségek állnak az ügyfél rendelkezésére a hatóság döntésével szemben?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Államigazgatás, önkormányzati igazgatás.
– Az ügyfél.
– A közigazgatási eljárás alapelvei.
– Az eljárás megindítása, hatáskör, illetékesség.
– Az eljárás szakaszai, szabályai.
– A hatóság döntése. A döntés közlése.
– A határozat szerkezete, tartalma.
– Másodfokú eljárás, bírósági felülvizsgálat.
15. kérdés:
Ingatlan-nyilvántartás. Fogalmazza meg az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályait! Mutassa be az ingatlan-nyilvántartás tartalmát! Mit tartalmaz a tulajdoni lap I., II. és III. része?
Kulcsszavak, fogalmak:
– A földhivatalok rendszere.
– Eljárási szabályok, jogorvoslati lehetőség.
– Tulajdoni lap, földhivatali térkép, okirattár.
16. kérdés:
Épület-karbantartás. Nevezze meg a karbantartás fajtáit! Milyen tevékenységeket kell elvégezni az épület műszaki bejárása során? Mutassa be a karbantartási terv tartalmát, készítésének folyamatát! Hogyan kell dokumentálni az épületben végzett karbantartási munkákat?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Tervszerű és időszerű karbantartás, hibajavítás.
– Szemrevételezéses épületdiagnosztika, jegyzőkönyv, fénykép- vagy video-dokumentáció készítése.
– Munkalap.
17. kérdés:
Vagyonvédelem, biztosítás. Foglalja össze a lakóépületek üzemeltetésére vonatkozó tűz-, baleset-, érintés- és villámvédelmi előírásokat! Milyen feladatokat ró a társasház kezelőjére az épületben található felvonó üzemeltetése? Mutassa be a lakóépületben található fűtőberendezések, kémények és a gázvezeték-hálózat üzemeltetésének feltételeit! Határozza meg a biztosítás fogalmát és a biztosítási alapelveket! Mutassa be a biztosítási jogviszony létrejöttét, valamint a biztosítási szerződés alanyait és tartalmát! Mutassa be a lakóépületek biztosításának lehetőségeit!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Tűzvédelmi osztályba sorolás, menekülési útvonalak, tűzveszélyes anyagok tárolásának szabályai, tűzvédelmi ellenőrzés, száraz tűzivíz-vezetékek időszakos nyomáspróbája.
– Érintés- és villámvédelmi műszaki felülvizsgálat.
– Felvonókezelő, felvonókönyv, átalánydíjas felvonó-karbantartás, időszakos műszaki felülvizsgálat.
– Kazánház üzemeltetése, átalánydíjas karbantartás, időszakos műszaki felülvizsgálat.
– Kéménytisztítás és ellenőrzés (ún. sormunka), kéményvizsgálat.
– Gázvezeték-hálózat tulajdonviszonyai a társasházban. Csatlakozó és felszálló gázvezetékek kötelező műszaki felülvizsgálata.
– Kockázati közösség, biztosítási szükséglet.
– Önkéntes, jogszabályilag kötelező és tagsági viszonyon alapuló biztosítások.
– Tiszta kockázati díjrész, biztonsági pótlék, költségpótlékok, nyereségpótlék, megtakarítási díjrész.
– Ingatlan és ingóságok biztosítása, felelősségbiztosítás.
18. kérdés:
Építési módok, épületszerkezetek. Sorolja fel az építési módokat! Hasonlítsa össze a hagyományos, a vázas és az iparosított technológiával épített lakóépületeket! Mutassa be az épületek tartó-, szakipari, épületvillamossági és épületgépészeti szerkezeteit!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Építési módok: hagyományos, blokkos, öntött beton, vázas, paneles, szendvics-szerkezetű.
– Szintszám, belső terek elrendezése, élettartam.
– Alapok, felmenő falszerkezetek, födémek, tetőszerkezetek.
– Nyílászárók, válaszfalak, burkolatok, felületképzések, épületlakatos szerkezetek stb.
– Elektromos hálózat, villámvédelem, gyengeáramú berendezések.
– Fűtés, légtechnika, vízellátás (ivóvíz és használati meleg víz), csatornázás, gázellátás, felvonók.
19. kérdés:
Felújítások finanszírozása. Sorolja fel a lakóépületek felújításának lehetséges forrásait! Mutassa be részletesen a felújítási alap képzésének és a lakás-takarékpénztári szerződéseknek a szabályait! Mutassa be a hitel felvételének folyamatát!
Kulcsszavak, fogalmak:
– Felújítási alap, lakás-takarékpénztári megtakarítás, pályázati források, hitel.
– Hitelkérelem, befogadás és előszűrés, hitelbírálat (ügyfél- és ügyletminősítés, biztosítékok értékelése), előterjesztés, cenzúradöntés, kölcsönszerződés, hitel-monitoring, hitelkapcsolat lezárása.
20. kérdés:
Házirend. Mondja el a házirend elfogadásának rendjét! Mutassa be a társasházi lakóépület házirendjében szabályozandó kérdéseket! Mutassa be a felvonó és a közös helyiségek használatának alapvető szabályait! Milyen következményekkel járhat a házirend megsértése?
Kulcsszavak, fogalmak:
– Szervezeti-működési szabályzat, az elfogadáshoz szükséges szavazati arányok.
– A közös területek használatának részletes szabályai, építési-szerelési munkák végzése, zajjal járó tevékenységek végzésének szabályai, dohányzás.
– Felszólítás, szabálysértési eljárás megindítása.