Gyakran találkozom olyan közgyűlési meghívóval, amely a közgyűlés tisztségviselőinek megválasztását követően magáról a napirend elfogadásáról szóló napirendi pontot is tartalmazza. Ez alapján tehát arról kellene szavaznia a közgyűlésnek, hogy elfogadja-e a korábban a közgyűlési meghívóban feltüntetett és meghirdetett napirendeket, vagy nem. Ezt a témát fogom most körbejárni.
Erre vonatkozó felkérés esetén társasházi közgyűléseken levezető elnöki feladatokat is szoktam vállalni. A közgyűlésre való felkészülések alkalmával át szoktam nézni a kiküldött anyagokat és ennek okán ismerem meg a meghívó tartalmát is, ahol találkoztam már ezzel a problémával. Ezen túl pedig időről időre előjön ez a kérdés a közösségi médiában is.
Amikor a téma felmerül az egyik legnépesebb közös képviselőknek és társasházkezelőknek szóló Facebook-csoportban, akkor mindig heves vita alakul ki a hozzászólások között. Vannak olyanok, akik szerint ez így helyes és ők ezt arra való hivatkozással állítják, mert ilyen-olyan közös képviselői, vagy társasházkezelői civil szervezet („szakmai” egyesület, szövetség) vezető tisztségviselőjétől ezt hallották, aki maga is ezt a gyakorlatot követi, vagy mert másoktól is ezt látták és ezért nem tudják ugyan miért, de ők maguk is így járnak el.
Az ellenoldal pedig azért nem ért ezzel egyet, mert a meghirdetett napirenden változtatni – egyetlen kivételtől eltekintve – nem lehet, így teljesen szükségtelen azt megszavaztatni, hiszen ennek a szavazásnak semmi jelentősége nincs. Ilyen döntést, ilyen határozatot – a kivételes esetet leszámítva – a közgyűlés nem hozhat.
A meghívó kötelező tartalma
A Thtv. 34. § felsorolja azokat a kötelező tartalmi elemeket, amelyeket a meghívónak tartalmaznia kell. Ilyen a közgyűlés időpontja és helye; a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztása, valamint a szavazásra előterjesztett napirend; részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalás; a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás.
A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról a Thtv. 47–48. §-a alapján elkészített – előterjesztéseket.
Amennyiben ezek közül bármelyik elem hiányzik, abban az esetben a közgyűlés összehívása szabálytalan lesz és az azon meghozott határozatok érvénytelenek lesznek.
Elvárás a napirendi pontokkal szemben – indok, amiért nem lehet róla a közgyűlésen szavazni
A napirendi pontokat közérthetően, egyszerűen és a legpontosabban kell megfogalmazni. A tulajdonosoknak ugyanis már a közgyűlés előtt a meghívóból kell tájékoztatást kapniuk arról, hogy milyen kérdésekről kell dönteniük a közgyűlésen, és ennek megfelelően tudják eldönteni azt is, hogy részt kívánnak-e venni a közgyűlésen, vagy sem.
Korábban a Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében kimondta, hogy ” […] a közgyűlés azokban a napirendi pontokban hozhat érvényes határozatot, amelyeknek megtárgyalásáról a tulajdonostársak a meghívóból értesültek. Az érintettek ugyanis csak a velük megfelelő módon közölt napirendi pontok ismeretében dönthetnek arról, hogy meg kívánnak-e jelenni a közgyűlésen, csak így készülhetnek fel a közgyűlésre és hozhatnak megfontolt döntéseket.”
A közgyűlésnek tehát arra nincs lehetősége, nincs arra jogköre, hogy a döntésének meghozatalakor túlterjeszkedjen a napirendi pontokon, vagy eltérjen a napirendben megjelölt tárgytól. Ebből is látszik, hogy nincs lehetőség a napirendi pontokon a meghívó kiküldését követően változtatni, így nincs értelme arról szavazni sem. Ezt mondja ki a Thtv. 34. § (4) bekezdése is: a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. Nem lesz érvényes az a közgyűlési határozat, amelynek a megtárgyalását napirendi pontként a meghívó nem tartalmazta. Magyarul: a meghívóban meghirdetett napirendi pontokon később változtatni – egyetlen kivételtől eltekintve – nem lehet. Ha a közgyűlésen merül fel egy olyan kérdés, amelyben dönteni kellene, újabb közgyűlést kell összehívni.
A már emlegetett egyetlen kivételes eset nem más, mint amikor az összes tulajdonostárs jelen van a közgyűlésen, tehát a jelenlét 100%-os és valamennyien egyetértenek abban, hogy az eldöntendő kérdésről határozatot kívánnak hozni, azt egyikük sem ellenzi. Ebben az esetben lehet a meghívóban meghirdetett napirendi pontokon túl más témakörben is határozatot hozni.
A társasház közgyűlésére szóló meghívó mellékletét képező írásbeli tájékoztató akkor megfelelő, ha annak alapján a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint, az általában elvárható gondos értelmezéssel a tulajdonos eldöntheti: milyen határozat hozható az adott napirendi pontról, és hogy ez okból személyesen vagy meghatalmazott útján meg kíván-e jelenni a közgyűlésen, részt vesz-e a döntéshozatalban (BH2015. 227.) Ebben a döntésben a Kúria kifejtette: az előzetes tájékoztatás akkor megfelelő, ha annak alapján a tulajdonos képes megítélni, szükséges-e személyes vagy képviselő útján történő részvétele a közgyűlésen vagy sem, a meghirdetett napirend tárgyában milyen tartalmú határozatokat fogadhat el a közgyűlés, kívánja-e a határozathozatalt személyes vagy meghatalmazott útján történő jelenlétével, a törvényben biztosított lehetőségekkel élve befolyásolni vagy sem.
A fent kifejtettek alapján már az a napirendi pont is jogszerűtlen, ami arról szól, hogy a közgyűlés a napirendeket el kívánja-e fogadni, vagy sem. Nem csak arról van szó, hogy a közgyűlés nem jogosult a meghívóban már kiküldött és abban megfogalmazott napirendi pontokat megszavazni (sem jóváhagyni, sem elvetni), hanem arról, hogy ilyen napirendi pontot nem is lehet meghirdetni, hiszen eleve jogellenes eljáráshoz vezetne.
A Thtv. 43. § azonban arról is rendelkezik, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok rendelkezéseinek. Egy ilyen határozatot pedig nem lehet jogszerűen előkészíteni, különösen nem lehet végrehajtani.
A napirendi pontok közgyűlés általi elfogadásának (megszavazásának) másik problémája
A Thtv. 39. § alapján a közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen a tárgyalt napirendek összefoglalását. Ezt olyan módon kell tartalmaznia a jegyzőkönyvnek, hogy egy esetleges későbbi perben a bíróság a jegyzőkönyv alapján el tudja dönteni, hogy mi történt a közgyűlésen, ki milyen nyilatkozatot tett. A közgyűlést azonban az ítélkezési gyakorlat szerint nem elegendő „csak” összehívni és megtartani, azon a napirendi pontokat meg is kell tárgyalni. Ezt a vitafórumot kell a jegyzőkönyvnek tartalmaznia. A napirendi pontok megtárgyalása azonban a korábban kifejtett indokok alapján nem lehetséges, az a közgyűlésen már nem tárgyalható, ebben a tárgykörben érvényes határozat nem hozható.
A Kúria Pfv.I.21.639/2013/7. számú ítéletében kifejtette, hogy „Nem értelmezhető azonban úgy a törvény rendelkezése, hogy csak össze kell hívni a közgyűlést, azt a megjelölt napirendi pontokban érdemben tárgyalni is kell. A napirendre tűzött kérdés elfogadható indok nélküli elvetése tehát jogszabályba ütközik és ekként kisebbségi érdeket is sért.”
Nem jelent a napirenden túlterjeszkedést és nem eredményezi a társasházi közgyűlés határozatának érvénytelenségét, ha a közgyűlés elhalasztja a döntés meghozatalát a meghívóban megjelölt egyes napirendi pontokban, azonban meghatározza az érdemi döntéshez szükséges intézkedéseket, mint a későbbi döntés előkészítésének módját (BH2011. 339.).
Ezek alapján látható, hogy a meghirdetett napirendi pontokat nem csak nem szükséges a közgyűlésen megszavaztatni, hanem nem is lehet ilyen napirendet a közgyűlés elé tárni, mert az jogszabályba ütközik.
Így ezzel kapcsolatban bármilyen határozat is születne (elfogadó vagy elvető, esetleg módosító), az érvénytelen lenne.
A sorrendiség kérdése
Szeretném egyben kihangsúlyozni, hogy nem tilos a napirendi pontok sorrendjéről dönteni.
A meghívóban előterjesztett sorrendiség nem kötelező, a közgyűlésen a jelenlévők dönthetnek úgy, hogy azon változtatnak. Ha a már kiküldött meghívóban egyik önálló napirendi pontként a napirendi pontok sorrendjének meghatározása szerepel, akkor határozathozatallal szükséges meghozni a döntést.
Ha viszont nem szerepel a kiküldött meghívóban ilyen napirend, akkor nem került előterjesztésre ilyen tárgykör, ami azt jelenti, hogy a jelenlévők határozathozatal nélkül dönthetnek a sorrendiségről, amelyet a közgyűlési jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell.