A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött jogi személy, gazdálkodó szervezet, míg a társasház nem.
Társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. A lakásszövetkezet feladata a lakóépületek építése és fenntartása, ennek körében tevékenységét a ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzés céljából végzi saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére.
Az alábbi táblázatban összehasonlítottam a lakásszövetkezet és a társasház főbb jellemzőit, tulajdonságait.
|
A társasház és a lakásszövetkezet összehasonlítása |
||
|
Társasház |
Lakásszövetkezet |
|
| Jogszabály | 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról |
2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről |
|
Fogalma |
Társasház a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. (Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani.) |
A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. Lakásszövetkezet a lakás, a nyugdíjasházi, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, a műhely, vagy üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet. |
| Jogképessége |
Egyéb szervezet (nem jogi személy). |
Jogi személy. |
| Alapítása |
Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. |
A lakásszövetkezet alapítását legalább hét alapító tag esetén, valamennyi alapító tag részvételével tartott alakuló közgyűlés határozza el. Az alakuló közgyűlés dönt a lakásszövetkezet megalakulásáról. Az alakuló közgyűlést bármely alapító tag vagy az építtető hívhatja össze. |
| Nyilvántartásba vétel |
Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. |
A lakásszövetkezet alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül – bejegyzés és közzététel céljából – be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak (a továbbiakban: cégbíróság). |
| Alapszabály |
Nincs. |
Az alapszabály a lakásszövetkezet alapításának, továbbá a szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya. Tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg. |
| Alapító okirat |
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. |
Nincs. |
| Tagjai |
Tulajdonostársak, a tulajdonközösség. |
Tagok. A nyitott tagság elvének megfelelően a tagok felvételénél, továbbá a tagok jogainak és kötelezettségeinek meghatározásánál az egyenlő bánásmód követelményét meg kell tartani. |
| Szervezete |
Közgyűlés, közös képviselő vagy az intézőbizottság, abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van: számvizsgáló bizottság. |
Közgyűlés, részközgyűlés, igazgatóság, felügyelőbizottság, tisztségviselők. |
| Tisztségviselők |
Közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja.
|
A lakásszövetkezet tisztségviselői: az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök, továbbá a felügyelőbizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy, valamint – ha az alapszabály így rendelkezik – az ügyvezető igazgató. Az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet. |
| Belső ellenőrző szerve | Számvizsgáló bizottság. | Felügyelőbizottság. |
| Szervezeti-működési szabályzat |
Van. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. |
Nincs. Helyette az alapszabályban kell meghatározni a lakásszövetkezet szervezetére és szerveinek működésére, azok hatáskörére, jogaira és kötelezettségeire, a közös költség viselésének szabályait vonatkozó szabályokat, a lakásszövetkezet házirendjét, annak alapvető szabályait. |
| Gazdálkodása |
Közös költségből, amely a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás. |
Építési, és a fenntartási költségből. A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. |
| Költségek viselése | A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. | Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a költségek felosztása során a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó. |
| Eljárási képessége | A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. |
A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az – igazgatóság helyett megválasztott – ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli.
E jogkörük harmadik személyekkel szemben érvényesen nem korlátozható. Más tag vagy alkalmazott a képviseleti joggal rendelkező tisztségviselő írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet; ebben az esetben legalább két tag vagy alkalmazott együttes felhatalmazása szükséges.
|
| Képviselő, vezető tisztségviselő felelőssége | A közös képviselő által a tevékenységi körében harmadik személynek okozott károkért a Társasház tartozik felelősséggel.
Ha a közös képviselet tevékenysége kárt okoz a közösségnek, akkor a közgyűlés dönthet a kártérítési per indításáról. A közösséget ért kár érvényesítésére az egyes tulajdonostársak nem jogosultak a közös tulajdoni hányaduk arányában. A tulajdonostárs kizárólag akkor léphet fel a közös képviselettel szemben, ha annak tevékenységével vagy mulasztásával összefüggésben őt éri kár, de ezért a kárért nem a közösség felelős, mert a közös képviselet nem az őt megillető jogkörén belül eljárva okozta a kárt. |
A vezető tisztségviselő az ügyvezetési tevékenysége során a jogi személynek okozott károkért a szerződésszegéssel okozott kárért való felelősség szabályai szerint felel a jogi személlyel szemben.
A vezető tisztségviselő által e jogkörében eljárva harmadik személynek okozott károkért a jogi személy felel. A vezető tisztségviselő a jogi személlyel egyetemlegesen felel, ha a kárt szándékosan okozta. |
| Törvényességi felügyelet | A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. | A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetékes cégbíróság látja el a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló törvény rendelkezései szerint. |
| Tevékenysége, feladata | Nincs. | A lakóépületek építése és fenntartása. Az építés és a fenntartás körében ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzés céljából végzi saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére. |
| Haszonszerzési cél | Nincs. | A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik. |
| Felelőssége | A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. | Azok, akik a cégbejegyzés megtörténte előtt a saját nevükben, de a lakásszövetkezet javára eljártak, korlátlanul és egyetemlegesen felelnek a vállalt kötelezettségekért.
A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből eredő tartozásaiért. A jogi személy kötelezettségeiért saját vagyonával köteles helytállni; a jogi személy tagjai és alapítója a jogi személy tartozásaiért nem felelnek. Ha a lakásszövetkezet vagyona a tartozások fedezésére nem elegendő, a közgyűlés a tagokat és a nem tag tulajdonosokat pótbefizetésre kötelezheti. A nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető. |
| Hátralék biztosítéka | A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. |
Az alapszabály felhatalmazhatja a lakásszövetkezet igazgatóságát, hogy a fenntartási költség befizetésével legalább három hónapnak megfelelő hátralékba került tag vagy nem tag tulajdonos lakástulajdonának jelzáloggal való megterhelését rendelje el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Az igazgatóság határozatát ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. |
| Érdekképviselet | Nincs. | A lakásszövetkezetek – mind a maguk, mind a lakásszövetkezeti tagok érdekeinek védelme, működésük, közös tevékenységük anyagi eszközökkel történő előmozdítása, továbbá a nemzetközi lakásszövetkezeti kapcsolatok ápolása érdekében – területi vagy szakmai alapon szerveződő, továbbá országos érdek-képviseleti szövetségeket hozhatnak létre. E szervezetekhez való csatlakozás önkéntes. |
A fenti táblázat elérhető letölthető formátumban: